[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 23일부터 서울 강남과 송파구 일대에서 토지거래허가제가 시행된다. 따라서 이 일대에서 집을 사려면 구청의 허가를 받아야 하는데, 만약 이 지역에서 전세를 끼고 아파트를 사는 등 구청장의 허가없는 주택거래를 할 경우 최대 2년 이하의 징역 등 처벌을 받을 수 있다.

정부는 앞으로 이 지역에서 발생하는 이상거래를 철저히 감독한다는 계획이다.

국토교통부는 이날 토지거래허가제가 시행된 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동의 실거래 신고건에 대해 자금조달계획서와 증빙자료를 면밀히 검토한다고 23일 밝혔다. 불법증여 등 이상거래 여부를 확인하기 위해서다.

또 관할 구청의 거래 허가 회피를 목적으로 계약일을 허위작성하는 행위가 있는지 여부에 대해서도 집중 조사할 계획이다.

토지거래허가제 시행에 따라 대상 지역의 주거용 토지는 2년 간 '자기 거주용'으로 이용해야 한다. 해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있으면 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없다.

다만 소유권 이전을 마친 토지 취득시점이 도래하기 전에 임대차 계약기간이 종료된다면 허가신청이 가능하다. 허가를 받더라도 실제로 소유권 이전까지는 통상 2~3개월이 필요한 점을 고려한 것이다.

허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 약 2~3개월 내에 있고, 토지거래허가 신청인이 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명해야 한다.

또 신청인이 상가 등 제1‧2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용한다면 허가권자의 판단에 따라 나머지 부분에 대한 임대 제공을 할 수 있다. 건축법 시행령은 건축물을 취득해 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 '자기경영' 원칙의 예외를 인정하기 때문이다.

다만 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 한다. 신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성‧제출해야 한다.

신청인이 해당 단독‧공동주택에 실제로 거주하는 경우, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해선 허가권자의 판단으로 임대 목적으로 활용할 수 있다. 다만 다중주택, 공관, 기숙사 등은 제외된다.

국토부는 실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대로 신고하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사를 실시할 계획이다.

2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래에 대해서도 예외를 인정한다. 부부‧가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득한다면 동일인의 취득으로 간주하고, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단한다.

또 기존에 주택을 보유하더라도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약허가를 신청할 수 있다. 이때 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 한다.

허가구역이 속한 시(특별시‧광역시 포함)‧군 또는 연접 시‧군에 거주하는 매수자는 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매‧임대 등)를 제출해야 한다.

아울러 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우에는 허가 대상에서 제외된다, 앞으로 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자는 허가에 따른 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않는다. 이에 자유로운 전세계약 체결이 가능하다.

오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과한다면 거래허가를 받아야 한다.

허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용계획서에 명확히 제시해야 한다. 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

국토부 관계자는 "앞으로 서울시와 함께 토지거래계약허가 처리업무가 상기 지침 등에 따라 면밀하게 검토되고, 빠른 시일 내에 이뤄질 수 있도록 허가권자인 관할 구청을 독려‧지원해 나갈 계획"이라고 말했다.

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