[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 이르면 이번주 부동산 안정화를 위한 추가적인 규제 카드를 꺼내들 예정이지만 시장에선 실효성에 의문을 제기하고 있다.

그동안 문재인 정부 들어 20차례 부동산 관련 대책이 나왔다. 사실상 초강도 규제는 시장에 적용되고 있는 셈이다. 이번에도 기존에 발표된 내용에서 추가적인 대출 규제, 조정지역 확대가 주요 골자를 이룰 것으로 보인다. 초저금리 시대를 맞아 부동산 시장에 유입되는 유동자금이 풍부하고, 지역별 개발 호재가 이어져 인위적으로 집값 하락을 유도하기 어렵다는 인식이 지배적이다.

국토교통부 안에서도 이처럼 주택가격이 빠르게 회복할 것으로 예상하지 못했던 게 사실이다. 정부의 고강도 부동산 대책과 코로나 영향에 따른 실물경기 위축으로 집값 하락세가 당분간 지속될 것으로 전망한 것. 하지만 예상외로 집값 회복이 빠르게 나타나자 긴급하게 추가적인 대책 검토에 들어간 상황이다. 감정원에 따르면 지난주 서울 아파트값은 전주대비 0.02% 올라 13주 만에 상승 전환했다.

◆ "규제는 상당수 이미 적용...공급부족에 집값 기대감 이어질 것"

15일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부가 예고한 부동산 대책의 실효성이 크지 않을 것으로 진단하고 있다.

양지영 R&C연구소 소장은 "정부의 대책 내용을 봐야겠지만 그동안 사례를 보더라도 규제만으로 시장이 잡히지 않는 현상이 반복될 가능성이 크다"며 "규제 지역이 확대되면 풍선효과가 수도권 이남 및 지방 시장으로 더 확산될 것"이라고 말했다. 이어 "결국 매물은 잠기고, 실수요자는 집을 사기 더 어려운 시장 환경에 놓일 것"이라고 덧붙였다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "앞서 고강도 부동산 대책이 잇달아 쏟아진 만큼 추가적 규제가 시장에 얼마나 효과를 거둘지 미지수다"며 "집값 안정화에 일시적 영향을 줄 수 있지만 공급 부족으로 발생하는 집값 오름 현상을 근본적으로 해결하긴 어려울 것"이라고 설명했다.

이처럼 정부의 규제로 집값을 잡을 뾰족한 방안이 없다는 게 중론이다. 서울 지역을 중심으로 공급부족 현상이 지속적으로 이어져 규제로 집값을 끌어내리기엔 한계가 있다는 것. 시장에 풀린 유동자금도 정부의 압박을 약화하는 요소다. 사실상 제로금리 시대를 맞아 시장의 풍부한 유동자금이 부동산 시장으로 꾸준히 유입되고 있다. 주식시장 이외엔 대체 투자처도 마땅치 않다.

서울지역 내 굵직한 개발 소식도 투자수요를 부추기고 있다. 현대차그룹이 강남구 삼성동에 짓는 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC)가 최근 착공 허가를 받았고, 잠실 스포츠·마이스(MICE) 사업은 민간투자사업의 적격성 조사가 끝나 본격적인 개발에 들어간다. 목동 재건축 중 처음으로 정밀안전진단을 통과해 주변 지역의 집값 오름세가 가파르다. 용산역 일대 철도정비창 부지는 미니신도시로 조성된다. 연내 3기 신도시 토지보상금 30조원이 풀리면 이 자금은 대부분 다시 부동산시장으로 흘러들 공산이 크다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "부동산 유동자금이 풍부하고 대체 투자처도 마땅하지 않다보니 정부의 규제만으로 집값 하락을 유도하긴 어려운 상황"이라며 "규제 대책이 발표되면 투자수요가 잠시 관망세를 돌아서겠지만 주요 개발지역을 중심으로 다시 수요가 몰릴 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "3기 신도시 이외에도 서울 주택수요를 분산할 수 있는 주택공급 대책이 절실하다"고 덧붙였다.

◆ '갭투자' 막을 대출규제·규제지역 확대 유력

규제 카드로는 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'를 막는 대출규제, 규제지역 강화가 꼽힌다. 시세 9억원 이하 주택에 대한 대출 규제가 검토되고 있다. 작년 '12·16 대책'으로 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과하는 고가주택은 주택담보대출을 금지했고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV) 은 40%에서 20%로 낮췄다. 이번에는 시세 6억~9억원에 대해서도 LTV 기준을 강화하는 방식이다. 주택담보대출이 금지된 주택의 가격 기준을 15억원에서 9억원 낮추는 것도 검토 대상이다.

대출 규제를 강화한 이후 갭투자가 성행했다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 5만3491건 중 임대 목적 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 작년동기 대비 124.8% 늘었다.

조정대상지역이 확대될 것으로 보인다. 최근 집값이 크게 올랐던 인천과 경기 안산, 군포, 화성 동탄1, 시흥, 오산 등을 추가하는 것이다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출을 받을 때 담보인정비율(LTV)이 60%, 총부채상환비율(DTI)이 50%로 제한된다. 또 ▲ 다주택자 양도소득세 중과 ▲ 장기보유특별공제 배제 ▲ 분양권 전매 시 단일 세율(50%) 적용 ▲ 1순위 청약 자격 강화 등이 적용된다. 수도권 조정대상지역 중 개발 호재로 집값이 불안한 수원과 구리 등은 투기과열지구로 규제를 강화할 방안도 대상이다.

이외에도 ▲ 민간택지 분양가상한제 지역 확대 ▲ 임대사업자 세제혜택 축소 ▲ 자금조달계획서 추가 강화 ▲ 양도소득세 혜택 및 청약 재당첨 기준 강화 등도 검토되고 있다. 

국토부와 기획재정부, 금융위원회 실무자는 이번주부터 부동산 안정화 대책을 놓고 논의에 들어간다. 부처간 의견 조율과 이번주 집값 동향을 검토한 뒤 추가적인 대책을 발표할 것으로 보인다. 국토부 고위 관계자는 "지난달까지만 해도 부동산 추가 대책이 논의될 거라고 예상하지 못했다"며 "코로나 여파에도 최근 집값 회복에 빨라 관련부처와 추가 규제의 필요성, 범위를 논의할 계획"이라고 말했다.

leedh@newspim.com