[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 올하반기 공급될 서울시 장기전세주택(시프트)에 입주하려면 시프트 청약가점이 최소 23점은 넘어야 '합격'을 기대할 수 있을 전망이다.

아파트 위치와 주택 규모에 따라 가점도 차이가 큰 만큼 대학입시 못지 않은 '눈치 작전'도 펼쳐야할 것으로 예측된다. 불과 1~2점 차이로 탈락과 당첨을 오가는 경우가 허다하기 때문이다. 특히 이번 장기전세 청약에서는 커트라인(합격점)이 올라갈 가능성이 높은 만큼 인기단지에 청약하려면 28점은 넘어야할 것이란 조언도 나온다.

7일 부동산업계에 따르면 오는 8일 청약을 시작하는 서울시가 제37차 장기전세주택의 당첨 커트라인은 인기 아파트 인기 주택형의 경우 최소 28점을 넘어야 당첨을 기대할 수 있으며 비인기지역, 비인기 주택형이라도 최소 23점은 넘어야할 것으로 예측된다.

그동안 장기전세 커트라인이 조금씩 하향하는 추세를 보였다. 하지만 이번 37차에서는 그간 장기전세 신청에 떨어졌거나 물량 과소로 인해 나서지 않았던 고득점자가 많아진 만큼 커트라인이 예년에 비해 다소 올라갈 가능성도 배제할 수 없다는 지적이 나온다. 특히 집값 하락 여파로 전셋값이 상승하는 주택시장 상황을 볼 때 무주택자가 당장 내집마련보다 전셋값이 덜 오르는 시프트로 움였다가 향후 내집마련에 나설 가능성이 높다는 진단도 나온다.

장기전세주택은 서울시에 거주하는 성인 무주택자에 공급하는 전세형 임대주택으로 모든 공급물량이 아파트라는 특징을 갖는다. 서울도시주택공사가 짓는 건설형이 있으며 재개발·재건축사업에서 조합이 기부채닙하는 주택을 사들인 매입형이 있다. 건설형은 전세 보증금 3억원 이하 저가형이 많으며 매입형은 입지에 따라 7억~8억원이 넘는 고가주택도 있다.

장기전세주택 신청 자격과 동일순위내 당첨자 선정방법은 청약가점 방식으로 결정되지만 주택형과 건설형-매입형에 따라 차이가 있다.

시프트 청약가점은 분양물량에 청약할 때와 달리 총 8개 항목 37점 만점으로 구성된다. 항목은 공급신청자의 나이, 무주택기간, 청약저축(예부금) 불입기간, 부양가족수, 미성년자녀수, 직계존속 부양여부, 소득기준이다.

최근 3년간 실시된 시프트 신청결과 회차별 최고 인기단지 인기주택형의 커트라인은 28점선이다. 인기 단지는 주로 강남권에 공급된 전용 84㎡다. 전용 84㎡의 경우 도시근로자 월평균소득 120% 소득자까지 신청할 수 있기 때문에 경쟁이 더 치열하다는 게 SH공사의 설명이다.

최근 3년간 장기전세 청약 결과를 보면 커트라인은 조금씩 하향하고 있는 추세다. 지난 2015년 실시한 31차 시프트 공급에서는 최고 커트라인이 32점까지 나왔지만 이후 커트라인이 30점을 넘는 단지는 없었다. 강남, 상암과 같은 인기지역 전용 84㎡의 경우 대부분 28~29점에서 커트라인이 만들어졌다.

다만 지난 3년간은 장기전세 공급물량이 적었기 때문에 오히려 고득점자가 더 많아졌을 것이란 분석도 나온다. 서울주택도시공사 관계자는 "그동안 장기전세 공급량이 많지 않아 탈락한 청약가점 고득점자가 적지 않게 남아 있을 것"이라며 "이렇게 되면 이번 37차에서는 커트라인이 이전보다 더 올라갈 가능성이 높다"고 말했다.

다자녀, 고령자 같은 우선·특별 공급을 최대한 활용하는 것도 고려해볼만 하다. 그동안 시프트 커트라인을 보면 3자녀 가구는 15점대의 청약가점만 보유해도 당첨이 되는 경우가 많다. 또 고령자 등은 10점 미만이어도 당첨된 사례가 자주 발생하고 있다. 이번 37차에서도 래미안길음센터피스 등에서 217가구의 우선·특별 공급물량이 나올 예정이다.

장기전세주택의 인기 단지는 대단지, 전용 84㎡가 '키워드'로 꼽힌다. 하지만 강남지역은 단지에 따라 인기와 외면을 오가는 모습을 보이고 있다.

실제 35차에서 나왔던 반포자이 전용 59㎡는 21점의 커트라인으로 평범한 인기를 보였다. 또 래미안서초에스티지, 래미안서초스위트 등은 각각 19점과 15점의 낮은 커드라인을 보였다. 반면 상대적으로 인기가 높지 않은 신내지구 전용 84㎡ 아파트는 28점으로 해당 회차 일반 1순위 최고 커트라인을 기록했으며 은평 뉴타운 주변도 전용 59~84㎡ 모두 26점선의 비교적 높은 커트라인을 보였다.

이번 37차에서도 고를 만한 물량이 있다는 게 전문가들의 이야기다. 특히 강동구 강일지구에 공급되는 고덕리엔파크가 상대적으로 새 아파트인데다 전셋값도 높지 않아 인기를 누릴 것으로 예측된다.

강남권역에서는 강남구 세곡·자곡동과 서초구 내곡동의 옛 보금자리주택지구에 지은 건설형 시프트가 재공급되고 있다. 그리고 재건축 단지에서는 서초동과 반포동 래미안퍼스티지 등에서 물량이 공급될 예정이다. 다만 이 물량들은 최저 전셋값이 5억원을 넘고 있어 자금력이 충분한 사람이 아니면 노리기 힘들 전망이다.

전문가들은 내집마련 수요자들이 빠른 내집마련 대신 시프트로 옮겨 탔다가 내집마련을 고민해볼 것도 조언하고 있다. 국내외 경기가 위축된데다 주택시장에 대한 규제가 강한 만큼 당분간 매수자 우위 시장이 형성될 것으로 예측돼서다. 반면 매매시장 위축으로 전셋값이 오를 가능성이 충분하다는 것이다. 이에 따라 내집마련이 고민된다면 차라리 당분간 시프트에 거주하는 게 유리한 것으로 진단된다.

서울주택도시공사 관계자는 "시프트는 청약 조건과 자격이 주택형마다 다르고 제약조건이 많기 때문에 입주자 모집공고 등을 꼼꼼히 살펴보고 신청해야하는 게 유리하다"고 말했다.

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