[뉴스핌=김신정 기자] 정부가 폭등하고 있는 서울 강남 주택시장에 대한 압박 수위를 높이면서 향후 강남 집값 하락 여부에 관심이 집중되고 있다.

정부의 규제가 거센 만큼 강남 주택시장은 단기적으로 재건축을 중심으로 안정이 예상된다. 하지만 중장기적으로 다시 튀어오를 가능성이 높은 것으로 분석된다. 

26일 부동산 전문가들은 정부의 강남 아파트 규제 정책이 단기간 효과를 보이겠지만 장기적으론 가격 상승을 막을 순 없을 것이라고 입을 모았다.

다만 최근 폭등한 강남 집값 상승폭은 앞으로 다소 둔화될 것으로 전망했다.

서울 논현동에 위치한 한 공인중개사 대표는 "지금부터 시작이다"며 "해가 바뀔수록 계속 올라가는게 강남 집값"이라고 표현했다.

그러면서 "공급 보다 수요가 많은 상황에서 강남 입성은 누구나 꿈꾸는 것 아니냐"며 "과거부터 강남 집값 상승이 주춤한 적은 있었지만 꺾이거나 폭락한 적은 없었다"고 말했다. 강남 집값이 단기간 폭등에 따른 향후 폭락은 없을 것이라는 얘기다.

최근 문재인 정부는 과거 노무현 정부 수준의 강력한 주택시장 규제 정책을 펼치고 있다. 이렇다 보니 단기간 강남 집값이 주춤할수는 있어도 불붙은 집값 상승을 막을 순 없을 것이라는 분석이다.

함영진 부동산114센터장은 "정부가 재건축 연한 강화를 포함한 추가 정책 카드를 검토하고 있는데 강남이 아닌 목동을 포함한 다른 지역의 집값 상승에 제동을 거는 효과는 있다"며 "재건축초과이익환수제 부담금이 집값상승에 위험요소인 것은 사실"이라고 말했다.

이어 "당분간 아파트 거래량과 가격은 숨 고르기에 나설 것으로 보이는데 이 효과가 얼마나 장기적으로 이어질지는 미지수"라며 "역대 정부 가운데 지난 참여정부 다음으로 문재인 정부가 강한 주택규제 정책을 펼치고 있는 것은 분명하다"고 덧붙였다.

올해 재건축초과이익환수제 적용 단지인 송파구 잠실주공5단지 /이형석 기자 leehs@

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 일단 강남 집값이 단기간 급등에 따른 부담감으로 조금 상승폭이 둔화될 것으로 전망했다.

박 전문위원은 "폭락 가능성은 미미하지만 상승폭은 축소될 전망"이라며 "강남 집값이 하락할 수는 없을 것"이라고 진단했다.

최근 몇년 사이 현금 유동성이 시장에 많이 풀리면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 사람들의 자금이 부동산 시장에 몰리며 강남 집값이 폭등하고 있다는 분석도 나왔다.

윤동건 한양사이버대학교 부동산학과 교수는 "부동산으로 돈을 번다는 생각과 의식부터 바뀌어야 한다"며 "강남 집값이 많이 오른 만큼 정부의 규제로 떨어질 개연성은 있지만 이전 집 값으로 돌리는 것은 어려울 것"이라고 말했다.

이어 "정부가 어떤 정책을 쓰더라도 계속 집값은 오를 것"이라며 "강남 집 주인들은 계속 소유하고 있는데 반해 정부 집권은 5년 간다고 여기는 경우가 많아 어떤 정책을 쓰더라도 크게 집값이 떨어지지는 않을 것"이라고 분석했다. 

또 "주거 부담이 커지는게 문제인데 부동산 가격이 오르면 안떨어지는게 일반적"이라며 "강남 집 주인들은 정부의 규제에도 불구하고 매물을 내놓지 않거나 자식들에게 증여나 상속을 할 가능성이 크다"고 진단했다.

이렇다 보니 강남 집값을 잡기 위해선 일정 시간을 갖고 시행하는 장기적 관점의 정부 규제가 필요하다고 조언했다.

더욱이 집값 안정세는 거래 절벽과 함께 나타날 것이란 게 시장 전문가들의 분석이다. 재건축 초과이익 환수금이나 조합원 지위 양도금지와 같은 규제로 인해 재건축 거래가 중단되면 집값도 안정될 수 밖에 없어서다. 하지만 이같은 거래절벽은 급격한 부동산 시장 위축으로 이어질 가능성아 높다는 게 전문가들의 분석이다. 

윤 교수는 "집값에 대한 적정한 가격 하락을 유도해 연착륙할 수 있도록 해야한다"며 "일본의 경우도 집값이 폭등하다가 폭락으로 이어지며 40% 가량 빠졌는데 경제가 튼튼해 버틸수 있었지만 우리나라는 이런 경우 경제가 버티질 못할 것"이라고 설명했다.

[뉴스핌 Newspim] 김신정 기자 (aza@newspim.com)