호주달러/원 환율 전망이 중요, 중국 경기와도 밀접한 관계
[뉴스핌=김선엽 기자] 이번엔 호주 캔버라다. 지난해 미국 댈러스 오피스에 투자하는 부동산 공모펀드로 흥행에 성공했던 미래에셋자산운용이 다시 한 번 해외 부동산을 들고 개인투자자를 찾았다.
선진국 수도 그 중에서도 핵심지구의 대형빌딩에 개인이 투자할 수 있는 기회라는 점에서 분명 차별적이다. 저금리에 지친 개인 입장에서는 입맛을 다실만하다. 안정적으로 임대 수익을 확보할 수 있는데다가 매각 차익도 기대해 봄직하기 때문이다.
또 투자자산의 통화가 다변화된다는 점에서 포트폴리오 편입을 고려할 만하다고 자산관리 전문가들은 입을 모은다. 다만, 투자기간이 5년 6개월로 장기간 돈이 묶인다는 점, 매각 시점의 호주 부동산 업황과 호주통화 가치에 따라 최종 성적표가 결정된다는 점은 염두에 둬야 한다고 지적한다.
10일 금융투자업계에 따르면 이번 주 미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’가 자산가 사이에서 인기몰이 중이다. 이 펀드는 호주 캔버라에 위치한 호주 연방정부 교육부 청사에 투자하는 펀드로 모집규모는 1410억원이다. 17일까지 KB국민은행, 미래에셋대우, 신한은행, 우리은행 영업점을 통해 가입할 수 있다.
금융투자업계에 따르면 미래에셋대우는 이미 목표했던 판매량 800억원을 모두 채웠고 은행권에서는 현재 판매가 진행 중이다.
◆ 캔버라 중심상업지구 공실률 5.4%..임차인도 AAA급으로 탄탄
해외부동산 펀드에 투자할 때 고려할 요소는 △ 건물이 요지에 위치하는가 △ 임차인의 신용이 안정적인가 ▲펀드 운용 기간보다 임대차 계약을 장기로 맺어 매각(엑시트)이 용이한가 ▲매년 임대료가 상승하는가 ▲환 변동성 등이다.
'호주의 세종시'인 캔버라는 시드니에서 290Km, 멜버른에서 660Km 떨어진 곳에 위치하며 인구는 2015년 말 약 39만명이다. 미래에셋자산운용에 따르면, 이 건물이 위치한 캔버라 중심상업지구(CBD) 지역은 현재 5.4%의 낮은 공실률을 보이고 있다.
건물 전체를 임차한 호주 교육부는 S&P 기준 AAA 등급이다. 2025년 5월까지 장기임차 계약을 맺었다. 임대료는 매년 연 3.35%씩 고정적으로 상승한다. 다만 내년 한 차례 시장 평가를 실시해 양측이 임대료를 조정하기 때문에 그 결과에 따라 수익률 변동이 발생할 수 있다.
건물 자체의 순수한 임대 수익률(건물 가격 대비 임대료)은 5% 정도지만, 대출(연 3% 내외)을 끼기 때문에, 레버리지 효과로 수익률이 7%대 중반까지 올라갈 것으로 전망된다. 다만 여기서 수수료 등 제반비용을 제외하면 실제 연 평균 예상 수익률은 6% 초반으로 추정된다. 환 변동이나 매각차익은 제외한 수치다.
◆ 환노출은 부담..호주달러, 글로벌 금융시장서 ‘위험자산’
매력적인 스펙을 두루 갖췄지만 투자자 입장에서 환 노출은 부담이다. 호주달러라는, 우리에게 익숙하지 않은 통화에 나의 자산 일부가 장기간 묶이기 때문이다.
호주달러는 국제금융시장에서 유로 엔 파운드와 마찬가지로 '준기축통화'로 분류되지만 유로나 엔에 비해서 변동성이 크다. 또 안전자산이 아닌 위험자산으로 분류된다.
전승지 삼성선물 애널리스트는 "글로벌 금융시장에서 안전자산 선호가 강해지면 호주달러는 약해지는 경향이 있다"고 설명했다. 실제 2008년 글로벌 금융위기 당시 호주달러는 달러화 대비 30% 가량 빠졌다.
또 호주통화는 글로벌 교역의 영향을 크게 받는다. 원자재 수출국이라 국제 원자재 가격이 호주달러 가치를 좌지우지한다. 게다가 수출에서 중국이 차지하는 비중이 42%나 돼 중국 경기의 영향도 많이 받는다.
2012년부터 세계경제가 저성장 국면에 돌입하면서 5년간 호주달러/미달러 환율은 1.1미달러에서 0.7미달러까지 떨어졌다. 특히 원자재 랠리가 끝나고 중국 성장세도 본격적으로 둔화된 2014년 이후 급하게 떨어졌다.
전 연구원은 "2012년 중국 저성장이 본격화되고 원자재 가격이 2014년 후반부터 약해지면서 호주통화도 함께 약해졌다"고 설명했다.
◆ 호주달러, 10년래 저점 근접 후 반등 시도
이처럼 환 노출이 이 상품의 최대 리스크지만 호주통화가 장기적 하단을 찍고 반등시도를 하고 있다는 점은 오히려 환차익을 기대하게 하는 측면이다. 호주달러는 세계 경제가 지난해부터 탄탄하게 올라오고 원자재 가격도 반등하면서 최근 소폭 상승했다.
문홍철 동부증권 애널리스트는 "호주달러는 철광석 관련 영향을 많이 받는데 최근 철광석 가격이 많이 올라온 데다가 중국을 포함해 글로벌 경기도 좋아질 것으로 보기 때문에 호주달러도 강해질 것"이라고 말했다. 이어 "다만, 1~2년 정도의 예상일뿐이고, 호주달러의 변동성이 크기 때문에 장기적으로는 예측하기 힘들다"고 덧붙였다.
김재승 NH투자증권 애널리스트는 "호주의 원자재 수출은 작년에 이어 올해도 확대 흐름을 이어갈 가능성이 높다"며 "원자재 수출 회복에 발맞추어 호주 경제도 견조한 흐름이 계속될 것"이라고 전망했다.
운용사 역시 이런 환율 추이를 고려해 상품을 내놨다는 입장이다. 김태헌 미래에셋자산운용 해외투자팀장은 “호주달러/원 환율 10년 추이를 보면 800~1240원에서 움직였는데 지금 800원대 후반이다”라며 “사람으로 치면 무릎 정도에 와 있기 때문에 들어간 것이고 만약 1200원대였으면 공모로 안 했을 것”이라고 자신했다.
김원옥 국민은행 WM상품부 팀장은 “은행 고객의 속성상, 투자기간이 길고 환이 오픈이 되다보니까 조심스럽게 접근하는 분위기”라며 “불티나게 팔리는 것은 아니지만 꾸준하게 판매되고 있다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)
