[뉴스핌=조윤선 기자] 최근 부동산 시장 침체 속에서 부동산 개발 업체들사이에 물고 물리는 인수합병(M&A) 바람이 거세게 몰아치고 있다.

28일 중국 뉴스 포털 텐센트재경(騰訊財經)은 지난 5월 100대 부동산 업체인 '광야오(光耀)부동산'이 파산 위기에 처하는 등 업계에 부정적 소식이 확산된 후, 유명 부동산 개발 업체 중 하나인 뤼청중국(綠城中國 03900.HK)이 룽촹중국(融創中國 01918.HK)에 30% 미만의 지분을 매각했다며 이같이 보도했다.

◇부동산시장 냉각  M&A 촉진

작년부터 부동산 업계는 점차 침체되는 양상을 보였다. 우선 부동산 개발투자 증가율이 작년 초 22.8%에서 올해 5월 16.4%로 6.4%포인트가 떨어졌다.

올 1~4월 신규 분양주택 판매 면적은 2억7700만 평방미터(㎡)로 작년 동기대비 6.9% 줄었다. 4월 한 달간 판매 면적은 7597㎡로 3월보다 21.2%, 작년 3월보다는 14.3% 감소했다.

부동산 경기가 악화되면서 상당수 중소 부동산 개발기업의 자금 상황도 크게 악화됐다. 올 3월 이래 저장(浙江)성 닝보(寧波), 장쑤(江蘇)성 난징(南京)과 우시(無錫), 안후(安徽)성 허페이(合肥), 후베이(湖北)성 샹양(襄陽), 산시(陜西)성 선무(神木) 등지의 부동산 기업 자금난 사례가 10건 이상 보도됐다.

여기에는 닝보 현지 부동산 개발업체로 중국 부동산 1호 디폴트(채무불이행) 사례가 된 싱룬즈예(興潤置業)와 저장성 북부 하이닝(海寧)시의 리더디찬(立德地產), 장쑤성 난징의 장닝잉자디찬(江寧盈佳地產) 등 중소 부동산 업체가 대거 포함됐다.

시장 경기 침체에도 예년과 달리 부동산 기업에 대한 정부의 정책적 비호도 사라지고 있다. 23일 항저우(杭州)시 물가 및 부동산 관리 부처는 부동산 기업의 가격 인하 판촉 시, 가격인하폭이 당초 신고한 분양가격의 15%를 넘지 않을 것을 규정했다.

항저우 현지 부동산 급락세가 심화되자 정부가 부동산 개발업체의 가격인하를 규제하고 나선 것이다.

부동산 개발업체가 가격인하 판촉을 통해 영업 실적을 개선하려 애쓰고 있지만, 당국은 여전히 안정적인 부동산 통제정책 기조를 고수, 부동산 시장 경착륙 방지에 주력하고 있기 때문이다.

이렇다보니 부동산 개발 기업들은 인수합병을 통한 살길을 모색하고 나섰다.

25일 부동산 개발업체 진룽제(金融街 000402.SZ)는 허셰(和諧)건강보험주식유한공사가 진룽제 지분 5%(1억5100만주)를 인수했다고 밝혔다.

중국 매체는 최근 뤼청중국이 상당수 지분을 타 부동산 개발업체인 룽촹중국에 매각하면서 부동산 업계의 인수합병 바람이 확산되고 있다고 전했다.

2011년 하반기부터 자금난에 빠진 뤼청중국은 그 동안 수차례 지분 매각에 나섰다. 소호차이나(SOHO中國)와 룽촹중국에 부동산 프로젝트를 매각한 후, 2012년에는 홍콩 부동산 업체 워프홀딩스(九龍倉 Wharf Holdings)가 51억 홍콩달러(약 6700억원)에 뤼청중국의 지분을 인수해 뤼청의 2대 주주에 올랐다.

쑹웨이핑(宋衛平) 뤼청중국 회장이 부동산 시장 전망을 감안해 향후 2년새 뤼청지분을 더 매각할 수 있다고 밝혀, 과거 중국 부동산 시장을 주름잡았던 뤼청이 점차 부동산 시장에서 퇴출하고 있다고 중국 매체는 전했다.

업계에서는 쑹 회장과 뤼청중국 고위경영진들의 경영 오판이 오늘날 뤼청을 쇄락의 길로 이끌었다고 지적했다.

2010년 부동산 시장에 강력한 통제정책이 시행될 무렵, 과도한 토지매입과 대출로 자금난에 빠지면서 자사 지분을 매각해 자금을 조달하는 상황에 이르렀다는 것.

룽촹중국은 부동산 시장 침체와 경기 후퇴로 인해 부채율이 급증하고 있음에도 불구하고 뤼청 지분을 인수하며 급진적인 모습을 보이고 있다.

하지만 룽촹은 뤼청 인수 후 부채율이 40%포인트 가까이 오른 100%를 초과할 것으로 전망돼, 자금난에 빠질 것이란 우려가 나오고 있다.

부동산 업체 침체와 부정적 전망은 A주 부동산 상장사 뿐만 아니라 H주 부동산 상장사 주가에도 악영향을 미치고 있다.

중은국제(中銀國際)증권사 애널리스트 리먀오셴(李苗獻)은 "중국 부동산 시장이 조정압력을 받고 있지만, 도시화 과정에 따라 도시 인구가 급격히 늘어날 것을 감안하면 사실 중국 도시 부동산은 공급과잉 상태가 아니다"라며 "단지 지나치게 높은 부동산 가격 때문에 잠재수요가 위축되어 있을 뿐"이라고 설명했다.

◇완커·바오리 부동산 대기업 M&A 주도

부동산 가격이 급등하고 시장 규모가 기하급수적으로 팽창한 지난 10년 동안, 부동산 기업은 부지를 매입하고 자금을 대출해 규모 확장에 열을 올리며 많은 돈을 벌었다.

그러나 부동산 시장이 과열되면서 당국의 통제가 강화되고 부동산세, 부동산 등기 등 각종 규제책이 나오면서 부동산 시장 상승세가 주춤해졌다.

규모 확장에만 치중해 쉽게 높은 수익을 올렸던 시대는 지나갔다. 중소 부동산, 지역성 부동산 기업의 타 지역 진출이 토지매입 비용 상승과 시장 리스크 증대로 점점 어려워지고 있기 때문이다.

게다가 1·2선 도시 부동산 시장에 보다 많은 성장 기회가 있지만, 3·4선 도시보다 시장진입 문턱이 높아 중소 부동산 업체가 쉽게 진출하기 어려운 상황이다.

해통(海通)증권 부동산 애널리스트 투리레이(涂力磊)는 "부동산 불경기 속에서 외부 자본 유입 또는 기업간 제휴가 늘어날 것"이라며 "해외 자금 조달이 원활한 자금력이 튼튼한 부동산 기업을 중심으로 인수합병이 활기를 띌 것"이라고 말했다.

튼튼한 자금력을 바탕으로 중소 부동산 업체 매입에 주도적인 역할을 할 부동산 기업으로 그는 완커(萬科), 바오리(保利), 자오상(招商), 진디(金地) 등 본토 대형 부동산 업체와 H주 상장 부동산 업체인 헝다(恆大), 비구이위안(碧桂園), 룽후(龍湖), 룽촹(融創)을 들었다.

반면, 진룽제와 푸싱구펀(福星股份), 중항디찬(中航地產), 양광구펀(陽光股份), 징터우인타이(京投銀泰), 톈팡파잔(天房發展), 화신구펀(華鑫股份) 등 A주 부동산 상장사 및 서우촹즈예(首創置業), 인젠궈지(銀建國際), 상하이정다(上海証大), 중화궈지(中華國際), 자자오예그룹(佳兆業集團) 등 H주 부동산 상장사는 최대 주주의 지분 보유 비중이 30% 미만인데다 주가와 시가총액이 비교적 낮아 인수합병 대상이 될 가능성이 크다는 분석이 제기됐다.

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)