[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 문재인 대통령이 신년 기자회견에서 최근 급등한 집값을 잡겠다는 강한 의지를 재차 밝히면서 부동산시장이 당분간 빙하기에 접어들 전망이다. 향후 더 강력한 대책을 내놓겠다고 강조한 만큼 대기수요자의 투자 심리가 크게 위축될 것이란 분석이다.

15일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 문 대통령의 발언 영향으로 당분간 부동산 거래시장이 급랭할 것으로 전망했다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "정부 정책이 시장 매물을 줄이는 효과만 낳고 있다"며 "서울 집값을 잡겠다는 정부 의지는 강하지만 실제로 집값을 떨어트릴 만한 정책은 없다"고 말했다.

그는 정부가 12·16 주택시장 안정화 방안(12·16 대책)에서 발표한 양도소득세 한시적 인하가 집값 안정에 큰 도움이 안 된다고 지적했다. 정부는 오는 6월 말까지 조정대상지역에서 10년 이상 보유한 집을 파는 다주택자에게 현재 시행 중인 양도세 중과세를 하지 않고 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.

하지만 김 소장은 "다주택자들이 10년간 보유한 주택은 재건축 사업이 진행 중이라서 어차피 안 팔 주택이거나 인기가 없어서 지난 10년간 안 팔린 것"이라며 "사람들이 원하는 주택은 5년 미만 신축 아파트인데 양도세 인하 정책은 이러한 주택이 시장 매물로 나오게 하는 효과가 없다"고 말했다.

그는 보유세 강화 정책도 집값 안정화에 도움이 안 될 것이라고 지적했다. 김 소장은 "보유세를 낼 여유가 없는 사람은 이미 인천, 경기도로 이동했고 지금 서울에 남아있는 사람은 보유세를 감당할 수 있는 사람들"이라며 "이들은 대부분 1주택자이고 (서울 집값이 너무 올라서) 집을 팔아도 갈 곳이 없기 때문에 보유세를 내서라도 현재 집에 계속 있으려 할 것"이라고 말했다.

또한 김 소장은 정부 정책이 투자자들 움직임과 괴리가 크다고 지적했다. 그는 다주택자나 투기세력은 이미 대전, 천안, 청주, 창원, 부산, 거제, 포항을 비롯한 비규제지역으로 옮겨 간 상태"라며 "정부 대책이 효과를 발휘하려면 투기를 막는 정책을 비규제지역에서 실시해야 한다"고 말했다.

이날 강기정 청와대 정무수석이 언급한 '부동산 매매 허가제' 역시 실제 집값 상승을 막는 데 효과가 없을 것이라는 지적이다. 김 소장은 "현재 정부 대책은 규제지역인 서울에 집중됐는데 서울은 이미 투자자가 아닌 실수요자들 시장이 된지 오래"라며 "정부 정책이 한발 늦는 바람에 애꿎은 실수요자들만 피해를 보는 격"이라고 말했다.

홍춘욱 숭실대학교 겸임교수도 '부동산 매매 허가제'가 유명무실한 정책이 될 수 있다고 지적했다. 홍 교수는 "부동산 매매 허가제를 실시한다 해도 편법이 들어갈 여지가 워낙 많아서 큰 실효가 있을지 미지수다"며 "9·13 대책 이후 증여가 급증했던 것처럼 정책의 허점을 피할 구멍은 어디에나 있다"고 말했다.

홍 교수는 문 대통령 발언으로 서울 집값이 떨어지는 대신 부동산 거래만 위축될 가능성이 있다고 전망했다. 그는 "정부가 추가 대책을 준비하고 있다는 점을 강하게 시사하면 시장 참여자들은 심리적으로 위축될 수밖에 없다"며 "과거에도 11·3대책, 8·2대책, 9·13대책이 나오면 그 정보를 소화해서 시장에 어떤 영향을 미칠지, 앞으로 어떤 추가 대책이 나올지 고민하는 과정이 뒤따랐다"고 말했다.

그는 정부가 집값을 잡을 타이밍을 놓친 측면이 있다고 분석했다. 정부가 주택공급 시그널을 강하게 전달하지 못한 사이 주택수요가 폭발적으로 늘어남에 따라 집값 폭등이 발생했다는 것.

홍 교수는 "정부가 지난 2017년 8·2정책 때 공급 확대책을 발표했다면 서울 집값이 이렇게 많이 오르지 않았을 것"이라며 "예컨대 재건축을 활성화해주는 대신 세금을 많이 걷거나, 정부 재정을 몇십조원 투입해서 3년 내 수도권에 임대주택 10만가구를 짓겠다고 발표하는 등 공급정책을 폈어야 했다"고 말했다.

그는 "정부는 절대적인 주택가격이 중요한게 아니라 금리를 고려한 실질적 주택구입 부담이 중요하다는 사실을 기억해야 한다"며 "금리가 떨어져서 사람들의 실질적 주택구입 부담이 줄어든 데다 작년에 정부가 서민형 안심전환대출을 실시해 시장에 20조원의 유동성이 추가로 공급됐다"고 말했다.

서민형 안심대출은 변동금리 주택담보대출을 최저 연 1%대 고정금리 대출로 갈아탈 수 있게끔 만들어진 정책금융상품이다. 주택금융공사가 심사를 거쳐 대환 대상을 선정하면(주택가격 상한선 2억1000만원) 은행으로부터 채권을 넘겨받는 대신 20조원 규모의 주택저당증권(MBS)을 발행한다.

그는 "정부가 경기회복 정책과 집값 안정화 정책을 동시에 내놓는데 이게 엇박자를 내고 있다"며 "정부가 예산을 확장하고 금리를 인하하면 결국 부동산시장에 들어갈 유동자금이 늘어나게 되고, 반대로 부동산 규제로 수요를 촘촘히 막으면 대신 경기 악화가 발생하게 된다"고 말했다.

이어 "정부가 이러한 정책 부작용을 막으려면 결국 공급확대책을 펴야 한다"며 "내년 또는 오는 2022년 서울에 입주물량이 급감해 공급절벽이 온다면 집값은 필연적으로 더 오를텐데 그 전에 공급을 늘리는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다. 

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