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강남3구 '보유세 폭탄' 임박..다주택자 세부담 불가피

정부 기준 고가 아파트 강남3구에 85% 집중
고가 부동산은 핀셋 규제..상승률 전망
아크로리버파크·잠실5단지 소유자 보유세 1800만원 늘어
6월 전 급매물 쏟아져도 관망세 짙어질 듯

  • 기사입력 : 2019년02월19일 16:13
  • 최종수정 : 2019년02월19일 16:13
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[세종=뉴스핌] 서영욱 기자 = 연말 집주인들에게 떨어질 보유세(재산세+종합부동산세) 폭탄이 서울 강남3구를 정조준하고 있다.

정부는 앞서 올해 표준단독주택과 표준지 공시지가를 산정하면서 고가 부동산의 공시가격을 크게 끌어올렸다. 아파트의 경우 강남·서초·송파구 강남3구에만 정부가 정한 고가 아파트가 15만채에 달한다. 

강남3구에 아파트를 두 채 보유한 다주택자의 경우 보유세 부담이 작년보다 두 배 가량 증가할 것으로 예상된다. 이 때문에 오는 4월 공동주택 공시가격까지 공개되면 보유세 폭탄을 회피하기 위한 급매물이 나올 것이란 전망도 나온다. 보유세는 매년 6월1일 기준 소유하고 있는 부동산에 부과하기 때문이다.

19일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 올해 초 인상된 표준단독주택과 표준지에 이어 공동주택 공시가격 인상도 예고되면서 강남3구 아파트 소유자들의 보유세 부담이 가중될 전망이다.

송파구 잠실주공5단지 전경 [사진=이형석 사진기자]

정부는 공동주택 공시가격의 현실화율(실거래가 반영률)이 표준지나 단독주택에 비해 높다며 올해 공시가격 상승률이 표준지나 단독주택보다 높지 않을 것으로 전망했다. 하지만 고가 주택은 다르다. 정부는 공동주택과 표준지, 단독주택 모두 고가 부동산의 가격 기준을 정하고 공시가격을 선별해 끌어올리고 있다.

표준단독주택의 고가 기준은 시세(주변 거래가) 기준 15억원 이상인 주택, 표준지는 1㎡당 추정 시세가 2000만원 이상인 땅이다. 정부가 지난 12일 발표한 표준지 공시지가에 따르면 전체 표준지 중 0.4%를 차지하는 고가 토지의 공시지가는 20.05% 올랐다. 나머지 99.6%의 땅은 상승률은 7.29%로 세배 가까운 격차가 발생한다.

공동주택 역시 매매값 기준 15억원 이상인 아파트가 표적이 돼 공시가격이 급등할 수 있다는 분석이다. 매매값이 15억원 수준이면 공시가격은 9억원이 넘어 종부세(1가구 1주택자) 과세 대상이 될 가능성이 크다.

김현미 국토부 장관은 "공동주택 공시가격 현실화율은 크게 변화가 없을 것"이라면서도 "가격 상승분은 적극적으로 반영할 것"이라고 말했다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 중 매매가격이 15억원 넘는 아파트는 15만2694가구 수준이다. 대부분이 강남3구에 집중된다. 강남구에 5만6854가구(37.2%)로 가장 많고 서초구(4만2326가구)와 송파구(3만1752가구) 순으로 많다. 강남3구에 85.7%가 집중돼 있다. 사실상 강남3구 아파트가 대부분 보유세 폭탄 사정거리에 포함되는 셈이다.

1주택자의 종부세 부담 상한선은 직전년도 대비 50%로 제한적이지만 다주택자의 세 부담 상한선은 2주택자 200%, 3주택자 이상 300%로 부담이 커진다.

서초구 아크로리버파크 전용 84㎡와 송파구 잠실5단지 전용 76㎡ 두 채를 소유하고 있는 A씨를 대상으로 가정해 보자.

A씨 소유 아크로리버파크의 지난해 공시가격은 14억6400만원. KB국민은행 부동산에 따르면 이 아파트의 이달 평균 가격은 28억5000원이다. 지금 가격과 비교한 시세반영률은 51%. 현실화율을 70%까지 끌어올린다고 가정했을 때 올해 공시가격은 19억9500만원으로 36.27% 오른다. 

잠실5단지의 지난해 공시가격은 11억5200만원. 이 아파트의 이달 평균 가격은 17억3000만원이다. 이 아파트 역시 현실화율을 70%까지 반영하면 공시가격은 12억1100만원으로 5.12% 오른다.

A씨가 만 63세, 잠실5단지는 15년 이상, 아크로리버파크는 2년 보유했다면 올해 내야 할 보유세는 3609만원이다. 지난해 낸 보유세 1805만원 보다 100%(두 배) 오른다. 재산세는 822만원에서 984만원으로 20% 오르고 종부세의 경우 983만원에서 2625만원으로 167% 가량 크게 뛴다.

이 같은 보유세 폭탄 우려에 전문가들은 오는 4월30일 공동주택 공시가격이 발표되면 시장에 가해지는 충격이 상당할 것으로 내다봤다. 세금 부담을 줄이기 위해 급매물이 쏟아질 수 있다는 분석이다. 보유세는 매년 6월1일 소유자 기준으로 부과된다. 보유세 폭탄을 피하려면 5월까지 집을 팔거나 주택임대사업자로 등록해야 한다.

김은진 부동산114 연구원은 "고가 주택시장이 9.13부동산대책에 이어 공시가격 인상에 따른 보유세 인상의 직접적인 타격을 받을 것으로 보인다"며 "보유세 인상이 예고되면서 강남 고가 아파트의 매수 문의가 끊긴 상태다"고 말했다. 이어 "현금 보유력이 떨어지는 집주인들이 급매물을 내놓아도 집값 상승 동력을 잃은 상황에서 매수자들이 쉽게 나서지 않을 것으로 보여 관망세는 더욱 짙어질 것으로 보인다"고 전망했다.

 

syu@newspim.com

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