판교 대장동 판박이 '현덕지구 개발'…사업성 없는데도 이재명 지사는 '이익 환수'

기사입력 : 2021년10월07일 06:02

최종수정 : 2021년10월07일 06:21

평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이
경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"
이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교 대장동 개발과 '판박이'인 평택 현덕지구 개발사업에 대한 우려가 제기되고 있다.

이 사업은 민간 개발 형태였지만 이재명 경기도지사가 '민관 공동개발'로 바꿔서 "개발이익을 해당 지자체 주민에게 돌아가게끔 하겠다"고 밝혔다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다.

하지만 현덕지구 개발은 사업타당성 검토 결과 재무·경제·정책적 측면에서 모두 타당성이 낮은 것으로 조사됐다. 이 지사의 공언과 달리 사업성 부족으로 오히려 '손해'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 경기도지사가 지난 15일 경기도청에서 제3차 경기도 재난기본소득 지급 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=경기도]

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이

7일 경기도의회에 따르면 작년 12월 15일 경기도의회 도시환경위원회는 작년 5월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토 결과를 인용, 평택 현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 측면에서 모두 사업 타당성이 미흡하다고 지적했다.

경기 '평택 현덕지구 사업'은 평택시 현덕면 장수리, 권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다. 추정 사업비 1조2900억원 규모며 민관공동개발로 추진한다는 점에서 판교 대장동 도시개발과 유사한 구조다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌다. 다만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 된다. 대구은행 컨소시엄에는 대구은행을 대표사로 메리츠증권, 하이투자증권, 키움증권, 랜드영 등 7개 법인이 참여했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

향후 GH경기주택도시공사는 대구은행 컨소시엄, 평택도시공사와 공동으로 별도의 출자법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다. 설립된 특수목적법인(SPC)은 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업시행자로 지정되며 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행한다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있다.

다만 경기도의회는 "현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 타당성 분석결과 모두 '다소 미흡'한 것으로 나왔다"며 "이에 따라 출자의 필요성에 대해 보다 신중한 논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

재무적 타당성은 프로젝트가 사회 전체 입장이 아닌 사업시행자에 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히는 개념이다. 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교해서 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석이다.

경제적 타당성은 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산해서 타당성 여부를 결정하는 방법이다. 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상해서 분석한다.

정책적 타당성은 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석한다.

이 분석 결과는 '경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서'에 들어있다.

◆ 경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"

해당 보고서에 따르면 평택 현덕지구 개발사업은 재무적 타당성을 확보하지 못했다. ▲재무적 순현재가치(FNPV) 마이너스(-) 158억9600만원 ▲수익성지수(PI) 0.9787 ▲재무적 내부수익률(FIRR) 5.31%이라는 세 가지 측면에서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 평택 현덕지구 개발사업의 타당성이 부족하다는 내용 [자료=경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서] 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

우선 현덕지구 사업은 재무적 순현재가치(FNPV)가 0보다 작게 나왔다. 현재가치 기준으로 계산하면 총 비용(7445억7200만원)이 총 편익(7286억7600만원)보다 높아서 순 편익(순현재 가치)이 마이너스(-) 158억9600만원으로 나온다.

수익성지수(PI)는 0.9787으로 1보다 적었다. 수익성지수(PI)는 투자금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율을 말한다. 지수가 1보다 크면 경제성이 있어 투자할 가치가 있다고 보지만, 1보다 적으면 그렇지 않다고 본다.

재무적 내부수익률(FIRR)은 5.31%로, 프로젝트파이낸싱(PF) 약정수수료를 포함한 조달금리(자본비용)인 5.8%보다 낮았다.

재무적 내부수익률이란 사업 투자로 기대되는 현금 유입과 현금 유출의 현재가치가 일치하게끔 만드는 할인율을 산출하고 이를 자본비용과 비교해서 투자안을 평가하는 방법이다. 재무적 내부수익률이 자본비용보다 낮으면 재무적 타당성이 없다고 판단한다.

◆ 이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

현덕지구 사업은 경제적 측면에서도 타당성을 확보하지 못한 것으로 분석됐다. ▲순현재가치(NPV) 마이너스(-) 2조1367억5400만원 ▲비용편익비율(B/C) 0.5974 ▲내부수익률(IRR) 2.18%로 나와서다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 현덕지구 개발은 NPV가 마이너스(-) 2조1367억5400만원이라서 사업성이 없다는 결론이 나온다.

또한 비용편익비율(B/C)은 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 현덕지구 개발은 B/C가 0.5974라서 이 기준도 충족하지 못한다.

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 낮다면 그 투자안은 투자할 가치가 없는 것으로 평가한다. 현덕지구 사업은 IRR이 2.18%로 집계됐다. 지방공기업평가원에서 사업성 분석시 적용한 할인율(4.5%)보다 낮은 수준이다.

정책적 측면에서도 이 사업은 타당성이 부족하다는 의견이 나왔다. 보고서는 "현덕지구 개발사업은 평택시의 지역 낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어렵다"며 "평택시 및 포승읍, 현덕면의 도시 쇠퇴도 측면에서 쇠퇴도시가 아닌 것으로 나타나 당해 사업이 수행될 경우 도시재생효과를 기대할 수 없는 것으로 분석된다"고 설명했다.

이같은 내용은 앞서 이재명 경기도지사가 평택 현덕지구 사업에 대해 공언한 것과 다소 배치된다. 이 지사는 "평택 현덕지구 개발이익 1200억원을 도민들에게 환원하겠다"고 작년 12월 밝혔다. 민영개발 대신 공공개발로 진행해서 개발이익이 경기도민에게 돌아가게끔 하겠다는 것이다.

현덕지구 개발은 본래 '민간 주도' 방식이었다. 앞서 경기도는 지난 2014년 1월 현덕지구 개발사업시행자로 대한민국중국성개발을 지정했었다. 하지만 실시계획 승인 조건을 이행하지 않았다는 등의 이유로 2018년 8월 개발사업시행자 지정을 취소했다.

대한민국중국성개발은 이에 불복해서 경기경제자유구역청을 상대로 '현덕지구 개발사업시행자 지정 취소처분 취소소송'을 제기했지만 1심, 2심, 대법원에서 모두 기각됐다.

이후 현덕지구 개발은 이 지사의 핵심 공약 중 하나인 '개발이익 도민환원제'를 적용하고 있다. 사업 완료 후 발생하는 개발이익 중 공공의 출자 지분 몫만큼 지역주민들에게 환원하는 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 업계에서는 현덕지구 개발 자체에 사업 타당성이 부족하기 때문에 오히려 '손해'가 발생하는 것 아니냐는 의구심을 제기했다. 이 경우 사업방식을 '민관 공동개발'로 바꾼 것이 오히려 경기도에 부담이 될 것이라는 우려다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사가 경기도민에게 현덕지구 개발이익을 돌려주겠다고 했지만 사업 타당성이 없다고 나오는데 어떻게 이익을 돌려줄 수 있느냐"며 "대규모 손실이 발생해서 막대한 세금을 낭비할 수도 있지 않겠느냐"고 반문했다.

GH경기주택도시공사 측에 현덕지구 사업의 타당성 부족에 대한 입장을 문의했지만 답변을 받지 못했다.

경기경제자유구역청 관계자는 "개발사업은 부동산시장 상황이나 사업조건에 따라 사업성이 달라진다"며 "토지에 대한 이용계획, PF 자금조달에 대한 이자 등 여러 요건이 바뀌면 타당성 결과는 바뀔 수 있다"고 말했다.

이어 "민간사업자가 우리 쪽에 제출한 사업계획서에는 수익이 난다는 내용으로 작성돼 있다"고 덧붙였다.

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"몸 힘들어도 환자 위했는데, 공공의 적 됐다" 전공의 '울먹' [서울=뉴스핌] 방보경 노연경 기자 = 의과대학 학생, 전공의 등은 정부가 독단적 정책을 추진하고 있다고 지적하면서 현장의 목소리를 반영해야 한다고 주장했다. 특히 전공의 대표는 '정부가 우리를 악마화하는 과정에서 (환자와의) 신뢰를 깨고 있다'고 호소하기도 했다. 서울의대·서울대병원 교수협의회 비상대책위원회(서울의대 비대위)가 30일 개최 의료개혁 관련 긴급 심포지엄에서 박재일 서울대병원 전공의 대표는 "국민 위한 의료개혁이 올바른 방향 무엇인가를 고민했는데, 공공의 적이 돼버렸다"며 울먹였다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 30일 오전 서울 종로구 서울대학교 병원 제일제당홀에서 열린 서울의대-서울대병원 교수협의회 비대위 긴급 심포지엄에 의료진들이 참석해 있다. 2024.04.30 pangbin@newspim.com 이날 열린 심포지엄은 의대 정원 확정을 앞두고 이뤄졌다. 교수들은 의료대란의 배경 및 정부에 제시할 정책 대안을 짚었다. 김민호 서울대 의과대학 학생회장과 박재일 서울대병원 전공의대표 역시 자리에 참석해 입장을 표명했다. 특히 박 대표는 혈액종양내과에서 일해오면서 느꼈던 개인적인 소회를 털어놨다. 박 대표는 "수련받으면서 몸이 힘든 시간이 있었지만, 몸이 힘들수록 내 환자의 몸은 건강해질 거라고 믿었다"고 했다. 그는 "내과 1년차 때 맡았던 환자에게 매일 울면서 어떤 말을 해드려야 하는지 머릿속으로 생각했다. 신을 믿지 않지만 인생에서 처음으로 기도를 했다"며 "(그분을 볼 때마다) 복도로 다시 나와서 심호흡하고 커튼까지 갔다가 돌아오는 걸 반복했다"며 개인적인 경험을 공유했다. 박 대표는 "2년 후 그분이 완치된 것을 보고 힘든 상황에 환자들 곁에 있고 싶어서 혈액종양내과를 지원했다"며 "회복한 환자들의 감사인사와 편지를 마음속에 품는데 정부는 전공의를 악마화해서 국민 간의 갈등을 부추기고 있다"며 말을 잇지 못했다. 이어 "자부심과 긍지 갖고 환자 곁에서 일할 수 있는 시스템을 만들어 달라"며 "기피과가 있다면 시스템 개선해서 모든 전공의들이 소신껏 지원할 수 있도록 해달라"고 했다. 박 대표의 발표가 끝나자 30초 이상의 큰 박수소리가 이어졌다. 박 대표는 자리로 돌아간 뒤에도 휴지를 손에 쥐고 연신 눈물을 닦았다. 동료 전공의로 보이는 몇몇은 눈물을 훔치기도 했다. 방재승 분당서울대학교병원 교수는 "교수이자 선배의사로서 부끄럽기도 하고 마음이 심란하다. 전공의 대표가 저렇게 슬픈 모습 보이는 것은 진심이 아니면 나올 수 없다"며 "정부는 전공의 복귀를 이야기하기 전에 진실된 마음으로 의대생과 전공의에게 사과해야 한다"고 말했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 30일 오전 서울 종로구 서울대학교 병원 제일제당홀에서 열린 서울의대-서울대병원 교수협의회 비대위 긴급 심포지엄에 의료진들이 참석해 있다. 2024.04.30 pangbin@newspim.com 박 대표는 발표에서 정부가 전문직, 수련생, 노동자 등의 정체성이 혼재된 전공의의 입장을 철저히 무시하고 있다고 주장했다. 그는 "의료계는 오래전부터 의료체계 문제점 분석해 정부에게 해결책을 제시해 왔다. 하지만 정부는 보건의료정책 심의위원회에서도 알 수 있듯, 의료계 현장 목소리를 중요하게 생각하지 않았다"고 했다. 특히 "타국과 비교했을 때 전문가 의견 태도가 반영되지 않았고, 의료개혁특별위원회까지 지속됐다"며 "정부는 의료체계 전반적 문제점을 잘못 진단하고 엉뚱한 해결책을 내놓고 있다"며 초기 진단과정부터 되짚어봐야 한다고 강조했다. 김민호 의과대학 학생 대표 역시 정부가 의료계와 교육에 대한 이해도가 낮다는 점을 지적했다. 김 대표는 "정부는 필수의료만이 국민의 건강을 위해 필요하며, 비필수의료는 시스템을 왜곡하는 주범인 양 몰아가고 있다"며 "저수가 박리다매 의료 시스템이 고성장 시대가 끝나자 통째로 무너져내리고 있는데, 이를 정부가 좁고 자의적인 범위로만 보고 있다"고 했다. 이어 "증원으로 교육 질 저하, 의료 질 저하 발생하면 책임 결과 또한 의료인이 같이 안게 된다"며 "학생들은 (정부 정책이) 의료와 의학을 위하는 진심 어린 정책이 아니라고 생각한다"고 덧붙였다. 김 대표는 ▲시스템적 접근 필요 ▲현장의 목소리 청취 ▲필수의료패키지 반대 등의 안건을 내놓으며 대정부 요구안을 제시했다. hello@newspim.com 2024-04-30 15:03