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獨 부동산 DLS 130억 미지급...원금 손실 우려 ‘고조’

독일 헤리티지 재단 부지 개발사업 관련 파생상품
실물자산 직접 투자 대신 해외 역외펀드 구조화
신한금투, 23일 만기 투자자에 원금 상환 연기 통보
2017년 판매 후 첫 사례...미상환잔액 약 3000억
회사 측 “담보물 충분, 실제 손실 가능성 낮아” 강조

  • 기사입력 : 2019년07월23일 18:11
  • 최종수정 : 2019년07월24일 10:38
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[서울=뉴스핌] 김민수 기자 = 독일 특수부동산에 투자하는 사모 파생결합증권(DLS)이 만기를 앞두고 원금지급이 연기되는 사태가 발생했다. 판매사인 신한금융투자는 부동산 관련 펀드 특성상 담보물권이 확실한 만큼 실제 손실로 연결될 가능성이 낮다는 입장이다. 하지만 유동성 문제가 현지 사업 전반으로 확대될 경우 원금 손실을 피하기 어려울 것이라는 전망도 조심스럽게 제기되고 있다. 

여의도 증권가 / 이형석 기자 leehs@

23일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한금융투자는 이날 만기가 도래한 독일 헤리티지(Heritage) 재단 부지 개발사업 투자 DLS의 원금 지급을 무기한 연기한다고 밝혔다. 이번에 만기를 맞은 상품은 130억원 가량이며 추후 남아 있는 잔고는 약 3000억원에 달한다. 신한금투는 해당 상품 투자자들에 대해선 전날 원금 상환 연기 사실을 통보했다고 덧붙였다.

이 상품은 독일 현지 시행사 돌핀트러스트(Dolphin Trust, 현재 German Property Gruop)가 역사적 보존가치를 지닌 건물에 대한 재건축 및 재개발 사업에 투자하는 싱가포르 역외펀드를 기초자산으로 하는 2년1개월 만기 상품이다.

실물자산에 직접 투자하는 대신 시행사인 돌핀트러스트가 발행한 전환사채(CB)를 싱가포르 운용사가 인수해 설정한 펀드를 구조화했다. 만기가 도래하면 시행사의 신용과 선분양대금을 통해 원금과 연 7%의 수익을 지급한다. 불확실성이 높은 시장에서 연 7%의 높은 수익률을 보장한 상품인 만큼 판매 초기부터 고액자산가들로부터 큰 인기를 끈 것으로 알려졌다. 

KB증권이 기관투자자들의 요청에 따라 관련 상품을 발행했다. 신한금융투자, NH투자증권 등이 투자자들을 모집해 판매했다. 키움증권과 NH투자증권도 비슷한 시기 같은 상품을 발행했고, 역시 신한금융투자가 물량 대부분을 소화했다.

신한금융투자 관계자는 “지난 달까지만 해도 이자수익이 정상적으로 들어왔고, 일부 상품에 대해선 조기상환된 경우도 있었다”며 “지난 금요일 담당자가 직접 싱가포르로 출국해 현 상황을 점검하는 등 실사를 진행했으며, 독일 현지 시행사와의 네트워크도 꾸준히 유지하고 있다”고 밝혔다.

하지만 만기 상환 연기로 촉발된 원금 손실 우려는 시간이 갈수록 점차 확대될 전망이다.

실제로 BBC 등 영국 언론은 시행사인 돌핀트러스트가 일부 노후 건물에서 공사를 시작하지도 못하는 등 비용 증대 및 준공 연기 영향으로 약속한 수익 지급을 미루고 있다고 보도했다. 현재까진 돌핀트러스트에 직접 투자한 자금에 대해서만 이목이 집중되고 있지만, 향후 재개발 및 신축 건물 분양이 예상보다 부진하거나 시행자 자체 신용도에 문제가 생길 경우 이를 바탕으로 구조화된 국내 DLS 상품 역시 손실이 불가피하다.

일단 상품 발행사인 KB증권이나 주요 판매사인 신한금융투자 모두 실제 손실 가능성은 여전히 낮다는 입장이다. 이들은 부동산 담보가 충분하고, 최악의 경우 리파이낸싱이나 담보물 매각을 통해서도 충분히 해결할 수 있다고 강조했다.

또 다른 관계자는 “부동산 펀드 특성상 담보 물건은 충분하다”며 “이미 일부 물건에 대해 관심 있는 해외투자자가 나타나 투자 의사를 밝히고 협상이 진행중인 것으로 알고 있다”고 전했다.

투자자들 역시 이 같은 결정을 신뢰하고 상환 연기에 동의한 것으로 확인됐다. 다만 상품 특성상 이날 만기 상환을 요구할 경우 원금손실이 확정된다는 점이 부담으로 작용한 것으로 풀이된다. 상품 설명서에 담보물권 상황에 따라 상환 연기를 요청할 수 있다는 문구가 포함됐고, 실물자산이 아닌 대출채권에 투자한 상품이므로 손실 확정에 필요한 기준가도 매우 낮게 설정될 가능성이 높기 때문이다.

한편 신한금융투자는 싱가포르 운용사 및 독일 현지 시행사와의 협의는 물론 해당 부동산에 대한 신규 투자 계획이 확정되는 즉시 구체적인 원금 상환 일정을 마련한다는 계획이다. 현재까진 원금 지급 시점에 대해선 미정이나, 내부적으로는 앞으로 한 달 정도가 고비가 될 것이라는 전망이 우세한 것으로 전해졌다.

이에 대해 한 금융투자업계 관계자는 “상품 특성상 시장 상황에 따라 기대했던 수익이나 원금을 돌려받지 못하는 경우는 비일비재하다”며 “다만 이번 사례의 경우 담보가 확실하고, 손실이 확정된 것도 아닌 만큼 차분하게 향후 추이를 지켜볼 필요가 있다”고 조언했다.

 

 mkim04@newspim.com

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