[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 수도권 물류센터 시장이 공급·임대·투자의 전 측면에서 구조적 전환기 신호를 보내고 있다.

2025년 상반기 수도권 권역별 물류센터 신규공급 및 거래규모 [자료=알스퀘어]

5일 알스퀘어에 따르면 올 상반기 수도권 물류센터 신규 공급량은 약 52만8000㎡ 규모로 전 분기 대비 74% 감소했다. 관련 통계 작성 이래 가장 낮은 수준이다. 공급 감소 배경으로는 ▲프로젝트 파이낸싱(PF) 조달 어려움 ▲공사비 상승 ▲수요 불확실성 증대 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.

권역별로는 동남권, 서부권, 서북권의 공급량이 급감했다. 서북권은 전기 대비 90% 이상 줄었고, 중앙권은 3개 반기 연속 공급이 전무한 상황이다. 수도권 외곽 지역조차 공급 타이밍을 조절하거나 개발을 유보하고 있다. PF 환경의 구조적 악화가 단기적으로 해소되기 어렵다는 점을 고려할 때, 신규 공급 위축은 일시적 현상이 아닌 중장기 트렌드로 자리잡을 전망이다.

임대 시장은 상온과 저온 자산 모두에서 뚜렷한 양극화 구조가 드러났다. 상반기 상온 물류센터의 평균 공실률은 15%대를 유지하며 전기 대비 소폭 개선됐으나, 전반적으로는 보합세를 보였다. 대표적인 선임차 사례로는 무신사와 크린랩, CJ대한통운, 한익스프레스 등의 준공 이전 계약 체결 등이 있다. 이들 자산은 입주와 동시에 전면 임대가 완료됐다.

경기 여주시 등 일부 지역의 대형 자산은 준공 시점부터 전면 공실 상태로 시장에 등장했다. 기존 임차인의 이탈까지 겹치며 전체 공실률 개선을 제약하는 요인으로 작용했다.

저온 물류센터 공실률은 전기 대비 2.3%p(포인트) 하락한 약 22%를 기록했다. 공급이 줄어든 가운데 실사용 기반 선임차 전략이 효과를 발휘한 것으로 분석된다. CJ대한통운, OB맥주, 한익스프레스 등의 저온 선임차 사례가 집중되면서 평균 공실률 개선을 견인했다.

진원창 알스퀘어 빅데이터실장은 "수요가 확보된 자산은 준공 전 계약을 통해 안정적으로 운영되는 반면, 그렇지 못한 자산은 수요자 확보에 어려움을 겪고 있어 자산별 격차가 뚜렷하게 벌어지는 양상"이라고 말했다.

투자 시장에선 제한적 유동성 속에서도 주요 자산 중심의 거래가 이뤄졌다. 인천 청라와 경기 화성(시화), 이천 등지에서 다수의 중대형 자산 거래가 성사됐다. 대부분은 기존 앵커 임차인을 보유하거나 냉장 설비를 갖춘 자산이었다. 이들은 물류 운영사 또는 리츠(REITS·부동산투자신탁)·PEF(사모투자전문회사)등 기관 투자자에 의해 선별 매입됐다. 실사용과 수익형 투자가 결합된 형태로 활용될 것으로 보인다.

진 실장은 "중대형 우량 자산에 대한 선호 집중과 안정적 수익이 확보된 선임차 자산에 대한 쫓기는 수요가 시장의 핵심 흐름"이라며 "과거의 면적 중심 대량 매입 트렌드에서 벗어나, 운영 효율성과 가시적 수익성이 확보된 자산만이 거래 대상이 되는 '선택과 집중'의 국면이 구조화되고 있다"고 설명했다.

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