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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 둔춘주공 재건축을 시작으로 시공사와 재건축·재개발 조합의 힘 겨루기가 가열되고 있다. 시공사와 조합을 비롯한 건축주가 오른 공사비 부담을 놓고 이전투구를 벌이며 공사 중단까지 이어지는 것은 새로운 일은 아니다. 과거에도 줄곧 있었다. 재건축·재개발 사업이 있고 시행사와 시공사가 있는 한 늘상 있는 일이었다.
하지만 둔촌주공 재건축을 비롯해 최근 벌어지고 있는 조합과 시공사와의 싸움은 심상치 않다. 공사 중단 장기화와 함께 확산세도 크기 때문이다. 이 싸움의 근원은 코로나19 팬데믹 이후 치솟고 있는 건설 원자잿값 때문이다. 그리고 이들이 지적하고 있는 목표점은 정부의 민간택지 분양가 상한제 폐지라는 점에서 과거와 다른 양상을 보인다.
1977년 도입된 분양가 상한제는 김대중 정부 시절인 1999년 국민주택기금으로 짓는 공공주택을 제외한 민간택지 물량에 대해 해제됐다. 이후 노무현 정부 시절인 2007년 재도입됐으며 박근혜 정부 들어 2014년 다시 해제됐다. 이어 들어선 문재인 정부는 주택도시보증공사(HUG)가 분양 보증승인 과정에서 초법적으로 분양가 규제를 하도록 헸다. 그리고 이어 2020년 7월부터 전면적인 분양가 상한제 시행에 나선 상황이다.
문재인 정부가 민간택지 분양가 상한제를 단행했을 때 반발이 적지 않았다. 하지만 HUG가 법적 근거도 없이 분양보증을 매개로 직전 최고가 대비 110% 이하에 분양가를 책정하도록 강제한 것에 대해 시장의 반발이 거세지자 문 정부는 결국 분양가 상한제를 도입한 것이다.
이와 함께 문 정부의 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발사업을 겨냥했다. HUG의 초법적 분양가 규제는 선분양 아파트에 한정한 것이었다. 이에 재건축·재개발 단지들이 HUG의 분양가 규제를 피해 대거 후분양으로 돌아서자 정부는 민간택지 분양가 상한제 도입으로 응수한 것이다.
민간택지 분양가 상한제는 나름대로 효과를 보였다. 경제정의실천시민연합의 자료에 따르면 분양가 상승률과 상승폭은 상한제가 폐지된 이후인 2000∼2007년, 2014년∼2020년 더 컸다. 즉 분양가 상한제가 분양가 상승을 억누르고 집값 안정에 일정부분 기여했다고 볼 수 있는 것이다. 이명박 정부 5년 동안 집값이 안정화를 보인 이유는 글로벌 금융위기와 보금자리주택 공급의 힘이 컸지만 이 상황에서도 민간택지 분양가 상한제를 풀지 않아 분양가발 집값 상승을 막은 정책적 효과도 있었다는 진단이 나온다.
하지만 지금은 상황이 달라졌다. 국제 유가를 비롯해 건설 원자잿값이 큰 폭으로 올라서다. 이 가격이 반영 안되는 분양가 상한제는 저품질 아파트를 양산할 수 있고 둔촌주공 등에서 볼 수 있듯 조합과 시공사와의 힘 겨루기를 부를 수 있다.
이와 함께 문재인 정부 들어 추진한 분양가 상한제는 역효과도 있었다는 점을 감안할 필요가 있다. 분양가와 기존 아파트 시세 사이 편차는 분양가 상한제 실시 이후 큰 폭으로 벌어졌다. 문 정부 들어선 2017년 기존 아파트 시세는 신규 아파트 분양가에 비해 117만원 높았다. 이 차이는 이듬해 2018년 40만원으로 다소 줄었다. 하지만 '문재인 정부 집값 급등기'가 시작된 2019년엔 시세는 분양가보다 543만원까지 차이를 벌였으며 분양가 상한제가 시행된 2020년에는 1094만원, 2021년 1502만원으로 편차를 더 키우고 있다.
더욱이 상한제 분양물량으로 인해 주변 기존 아파트 가격이 떨어지지도 않았다. 대신 상한제 아파트를 '로또 청약'으로 탈바꿈 시켰다. 분양가 상한제가 실제론 집값을 잡는데 별다른 힘을 쓰지 못했다는 이야기다.
분양가 상한제를 폐지하면 부작용은 있다. 분양가 상승이 일어날 것이며 이로 인해 집값도 오를 수 있다. 하지만 고금의 진리가 있다. '구더기 무서워 장 못담그냐'는... 융통성 없는 분양가 상한제는 재건축·재개발의 지체를 불러 일으키고 이는 공급 부족으로 이어진다.
윤석열 대통령이 내건 250만 가구 공급 계획에서 80만가구를 제외한 170만 가구는 민간 영역 공급물량이다. 그리고 이 부문에서 대부분은 재건축·재개발일 수밖에 없다. 높은 집값으로 '서울 엑소더스(대탈출)'가 벌어지는 상황에서 집값 안정과 이를 이룰 수 있는 공급확대를 위해서는 민간택지 분양가 상한제에 대한 재조정이 반드시 필요하다. 애초 분양가 상한제는 문재인 정부가 부동산시장 자체를 적폐로 해석하고 추진한 바가 적지 않다. 그리고 분양가 상한제의 재조정은 속도를 내야하는 부분이기도 하다. 공급확대가 분양가 강제 억제보다 더 필요한 부분이라서다.
donglee@newspim.com
