[2022 부동산大전망]⑥ 집값 안정 도움 안되는 정부 정책은?

기사입력 : 2022년01월02일 06:01

최종수정 : 2022년01월02일 06:01

종부세와 양도세 한꺼번에 올려 다주택자 퇴로 막혀
매물잠김 현상이 집값 폭등의 주요 원인...세금 완화해야
늘어난 집주인 세부담이 세입자에 전가될 우려도

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 보유세와 거래세를 모두 끌어올린 현 정부의 징벌적 과세체계가 집값 안정화에 도움이 되지 않는다는 의견을 내비쳤다.

2021년 전국적으로 집값이 급등한 가장 큰 이유로 '매물잠김' 현상이 꼽힌다. 집을 사겠다는 수요는 늘었는데 매도 물량이 부족해 수급 불균형이 극심해졌다. 시장에 유동성이 늘어난 것도 있지만 거래량이 많지 않았음에도 신고가 거래가 계속된 이유다. 신규 주택공급은 시차가 발생하고 물량에 한계가 있다는 점에서 제고주택 시장을 활성화할 수 있는 방안이 필요하다는 게 전문가들의 일반적인 시각이다.

◆ 양도세 중과에 '매물잠김'...징벌적 세금체계 손봐야 시장 안정

뉴스핌이 전문가 50명을 대상으로 진행한 2022년도 부동산 시장 설문에서 종합부동산세와 양도소득세를 모두 강화하는 세금체계는 수정돼야 한다는 의견이 많았다.

서울을 중심으로 공급난이 불거진 이유로 '매물잠김' 현상이 큰 영향을 미쳤다는 보고 있다. 종부세 부담에 집을 팔고 싶어도 양도세 중과에 생각을 접은 다주택자가 적지 않다는 얘기다.

김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원은 "원칙적으로 조세 방향은 보유세를 강화하고 거래세를 낮추는 것이 바람직한데 현재 세금체계는 징벌적인 측면이 커 시장의 거부감이 크다"며 "시장 논리를 고려하지 않고 부동산 세금을 모두 크게 높여 시장 안정화 기능이 제대로 작동하지 못하고 있다"고 말했다. 이어 "거래 부담을 낮춰 조세형평을 추구하는 한편 매매를 중심으로 한 시장 기능을 활성화하고, 가격을 낮추는 효과를 꾀할 필요가 있다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "서울의 경우엔 평균 집값이 높아 매도자는 양도세 부담에 매수자는 대출 규제에 거래 자체가 어려운 상황"이라며 "시장이 선순환될 수 있도록 합리적인 세금 제도가 제시돼야 주택시장 안정에 도움이 될 것"이라고 지적했다.

실제 정부의 부동산 관련 세금을 강화했지만 다주택자의 집 처분은 되레 줄었다. 송언석 의원(국민의힘)이 국토교통부로부터 받은 '2주택 이상 보유자의 주택 매매 현황' 자료에 따르면 정부가 다주택자 세금 중과 방안을 발표한 2020년 7월 이후 1년간 다주택자의 서울 아파트 매도 건수는 1만8800건으로 나타났다. 전년동기(2019년 7월~2020년 6월) 2만9800건과 비교해 약 1만1000건(37%) 줄었다.

같은 기간 경기도 다주택자 매도 건수도 8만176건에서 7만254건으로 9922건(12.4%) 감소했다. 세금을 강화하면 다주택자가 시장에 집을 처분할 것이란 정부의 계산이 들어맞지 않은 것이다.

양지영 R&C연구소 소장은 " 지금은 부동산 보유에 대한 부담보다는 매도에 대한 세금 부담감이 크기 때문에 수급 불균형이 나타나고 있다"며 "보유에 대한 부담을 늘렸다면 양도세 등 거래세를 인하해 보유에 대한 집주인들이 매도를 할 수 있도록 해야 한다"고 말했다.

양도소득세 완화 정책이 시장 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는지 묻는 질문에는 전문가 50%(25명)가 "효과 있다"고 답했다. "효과 크다"고 응답한 전문가도 40%(20명)를 차지했다. "효과 없다"는 시각은 10%(5명)에 그쳤다.

◆ "집주인 보유세 부담은 세입자에 전가될 것"

집주인의 세부담이 증가함에 따라 세입자 또한 피해를 볼 것이란 지적도 적지 않다. 정부의 세금 옥죄기 정책으로 늘어난 세금을 세입자에 전가할 가능성이 크기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공시가격의 상승으로 집주인의 종부세가 늘었는데 이 부담이 월세 형태로 세입자에 전가될 수 있다"며 "향후 전세자금대출 등이 원활치 못하는 상황이 확산되며 반전세 등의 월세 수요가 한층 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택공급이 부족한 상황에서 종부세 강화 등 사실상 증세를 실시하면서 집값이 더 오르는 현상이 나타났다"며 "늘어난 세부담이 전월세 인상으로 이어져 세입자의 주거비용이 상승하는 결과를 초래할 가능성이 있다"고 설명했다.

전세 시장이 불안하면 집값을 안정화하기 더욱 어렵다는 게 업계의 중론이다. 특히 전세금은 집값 하락을 방어하는 역할을 한다. 일반적으로 전셋값 이하로 집값이 조정되지 않기 때문이다. 매수심리가 살아날 경우 갭투자(전세끼고 주택매입) 수요가 늘어 집값이 다시 폭등할 개연성도 있다. 집주인의 세금 전가가 아니라도 2022년 하반기 임대차법 일부가 2년차를 맞으면서 전세시장 불안은 한층 가속화될 것이란 의견이 지배적인 상황이다.

◆ 양도세 일시적 중과 유예보단 폐지해야

최근 여야 대선 후보들이 부동산 세금을 완화하는 정책 추진을 예고하고 있다는 점은 긍정적이다. 특히 부동산 규제 일변도 정책을 고수하던 이재명 민주당 대선 후보도 다주택자 양도세 중과 유예가 필요하다는 입장을 보이고 있다. 앞서 윤석열 국민의힘 대선 후보는 현정부의 부동산 세금 정책을 비판하며 종부세 '폭탄론'과 종부세와 재산세 통합, 1주택자에 대한 종부세 면제 등이 필요하다고 강조하고 있다. 또 다주택자 양도세를 한시적으로 50% 인하하겠다고 공약한 바 있다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "다주택자 양도세 중과가 완화되면 시장에 처분하려는 매물이 늘어날 것으로 보인다"며 "외부 변수를 종합적으로 따져봐야겠지만 물량 확대에 따른 급매물 증가로 집값 안정화에 어느 정도 일조할 것"이라고 말했다.

일시적인 유예도 필요하지만 보다 전향적인 세금 완화책이 필요하다는 시각이 있다. 유예 시간이 충분치 않으면 매물을 처분하기 수월치 않다. 임대차법 계약갱신청구권으로 세입자가 있으면 실수요자에 매도하기가 어렵다. 통상적으로 즉시 입주가 가능한 매물보다 싸게 거래되는데 집주인이 이를 수용해 긴급하게 처분할지 의문이다. 이 때문에 유예보다는 중과를 폐지하고 다양한 완화책이 나와야 실질적인 매물 확대가 가능할 것으로 보인다.

서진형 경인여대 교수는 "다주택자 중과 유예도 필요하지만 폐지 등 보다 전향적인 대책이 나와야 다주택자의 매물이 시장에 나올 것"이라며 "공급확대 이외엔 주택시장 안정화를 모색할 뾰족한 대책이 없다는 점에서 제고주택 시장에 활기를 불어넣을 수 있는 정책이 고민돼야 할 시점"이라고 설명했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

leedh@newspim.com

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한-UAE, 포괄적경제동반자협정 체결…원유·무기류 관세 철폐 [세종=뉴스핌] 김기랑 기자 = 한국과 아랍에미리트(UAE)가 29일 포괄적경제동반자협정(CEPA)을 체결했다. UAE는 중동 지역뿐만 아니라 아프리카와 남아시아를 잇는 물류 허브로, 우리 기업들이 세계 각국으로 진출을 확대하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 산업통상자원부는 이날 용산 대통령실에서 양국 정상이 지켜보는 가운데 안덕근 산업부 장관과 타니 빈 아흐메드 알제유디 UAE 대외무역 특임장관이 한-UAE CEPA에 정식 서명했다고 밝혔다. ◆ 무기류 수입 관세 즉시 철폐…원유 수입 관세 3%→0% 양국 CEPA는 지난해 1월 윤석열 대통령의 UAE 국빈 방문을 계기로 본격 추진되기 시작했다. 이후 양국 정부 간 집중적인 협상을 거쳐 같은 해 10월 타결됐다. 정부는 협정문에 대한 법률 검토와 국문본 마련, 법제처 심사 등 정식 서명에 필요한 국내 절차를 진행해 왔다. UAE는 지난해 기준 우리나라의 14위 교역 상대국으로 손꼽힌다. 교역 규모는 2021년 113억달러에서 2022년 195억달러, 지난해 209억달러 등으로 매해 상승하고 있다. 우리는 주로 자동차·전자기기·합성수지 등 공산품을 수출하고, UAE로부터 원유·석유제품·천연가스 등 국내 산업에 필수적인 에너지와 원료를 주로 수입한다. [서울=뉴스핌]윤석열 대통령과 무함마드 빈 자예드 알 나흐얀 아랍에미리트연합국(UAE) 대통령이 29일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국빈 방한 공식 환영식에서 양국 국기를 든 삼광초등학교 어린이환영단의 환호에 인사하고 있다.[사진=대통령실]2024.05.29 photo@newspim.com CEPA의 주요 내용을 살펴보면, 먼저 양국은 높은 수준으로 상품 시장을 개방하기로 했다. 시장 개방 수준은 품목수를 기준으로 한국 92.5%, UAE 91.2%다. 우리 중동 주력 수출품인 무기류는 대부분 품목이 협정문 발효 즉시 UAE 시장 내 관세가 철폐돼 수출 증대가 기대된다. 압연기·금속 주조기 등 기계류 상당수는 5년 내, 자동차·부품·가전제품 등은 발효 후 최장 10년 이내에 관세가 철폐된다. 특히 향후 성장 잠재력이 큰 전기차·하이브리드차 등 친환경차에 대한 관세도 발효 후 최장 10년 내 철폐된다. 화물·특수차 중에서는 덤프차·적재차량 등에서 상당수 즉시 철폐를 확보해 중동의 건설시장 붐에 힘입은 수출 상승이 전망된다. 이 외 의료기기·화장품 등 공산품뿐만 아니라 우리 주요 농수산물도 관세 철폐 혜택을 받게 된다. 이에 대해 산업부는 "이로써 UAE와 아직 CEPA를 체결하지 않은 미국과 일본, 중국 등 주요 경쟁국과 비교해 우리 기업의 수출 여건을 대폭 개선하게 됐다"고 기대감을 드러냈다. CEPA를 통해 원유 수입 관세도 철폐된다. 양국은 UAE산 원유 수입 관세를 발효 후 10년에 걸쳐 단계적으로 폐지하고, 석유화학 제품의 주 원료인 나프타 수입 관세는 5년에 걸쳐 절반으로 감축하기로 했다. 원유 수입 관세는 3%에서 0%로, 나프타 수입 관세는 0.5%에서 0.25%로 줄어든다. 이를 통해 국내 석유화학 산업의 가격 경쟁력 제고와 국내 물가 안정 효과가 기대된다는 설명이다. ◆ 온라인 게임 서비스 '최초 개방'…처음으로 국경 간 정보 이전 허용 UAE는 다른 나라와의 자유무역협정(FTA)에서는 개방하지 않았던 온라인 게임 서비스를 한국과의 CEPA에서 최초로 개방했다. 이를 통해 중동 지역으로 게임 서비스를 온라인으로 공급하거나 관련 업체가 직접 현지에 진출할 때 우리 기업 활동의 법적 안정성을 확보하게 됐다. 또 우리 의료 기관의 현지 개원과 원격 진료를 허용하고, 산후조리·물리치료 서비스도 개방하기로 했다. 아울러 양국은 이번 CEPA에서 ▲에너지·자원 ▲첨단산업 ▲순환경제 ▲시청각 서비스·공동제작 ▲스마트팜 ▲보건산업 ▲관광 ▲수송 ▲해상운송 ▲디지털경제·무역 ▲귀금속 ▲공급망 ▲경쟁 ▲바이오경제 등 신통상 의제를 포함한 14개 협력 분야를 명시했다. 특히 UAE는 다른 국가들과 기존에 체결한 CEPA와 달리 대체·신재생에너지를 포함한 에너지·자원에 관한 협력을 포함했다. [서울=뉴스핌]윤석열 대통령과 무함마드 빈 자예드 알 나흐얀 아랍에미리트연합국(UAE) 대통령이 29일 서울 용산 대통령실 청사에서 열린 국빈 방한 공식 환영식에서 의장대를 사열하고 있다.[사진=대통령실]2024.05.29 photo@newspim.com 이에 대해 산업부는 "14개 협력 분야를 명시함으로써 양국 간 미래지향적 경제 협력을 가속화하기 위한 포괄적인 경제 협력 체계를 마련했다"고 풀이했다. 또 양국은 CEPA를 통해 통관과 정부 조달, 디지털 무역, 지식재산권 등 양국 간 무역 과정에서 적용되는 무역 규범을 개선했다. 이를 기반으로 양국은 물품 통관에 대한 사전심사 제도를 도입함으로써 수출기업의 예측 가능성을 높이고, 비용 절감을 도모할 수 있게 됐다. 또 세계무역기구(WTO) 정부 조달 협정 비가입국인 UAE와 주요 중앙정부기관의 조달 시장을 개방하고, 투명성·비차별성 원칙이 반영되도록 했다. 디지털 무역과 관련해 UAE는 자국 최초로 국경 간 정보 이전을 허용했다. 이 규정을 통해 UAE에 진출한 우리 기업들은 현지에서 수집한 정보를 국내로 이전할 수 있게 됐다. 아울러 높은 수준의 지재권 보호 규범을 도입해 우리 기업의 저작권·상표 침해에 대해 효과적인 대응 조치가 가능하도록 했다. 앞으로 정부는 이날 서명된 CEPA의 후속조치를 속도감 있게 추진해 이른 시일 안에 비준동의안을 국회에 제출할 계획이다. 양국은 CEPA 비준과 발효를 위한 자국 내 법적 절차를 완료한 후, 이를 증명하는 서면 통보를 교환하게 된다. 이후 한-UAE CEPA는 서면 통보 접수일 후 두 번째 달의 첫 번째 날에 발효된다. rang@newspim.com 2024-05-29 14:04