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[8·4대책] "공공물량 한계로 '패닉바잉' 계속...당장 뛰는 집값 못잡는다"

공급대책 효과 2~3년 소요...풍부한 유동자금 차단 못해
공공 재건축, 참여 저조할 것...태릉골프장 등 개발 주민 반발도 숙제

  • 기사입력 : 2020년08월04일 15:20
  • 최종수정 : 2020년08월04일 15:21
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[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 주택공급 확대방안이 공공물량에 집중되면서 들끓고 있는 내 집 마련 수요를 잠재우기 어렵단 지적이 나온다.

공급효과가 주택시장에 반영될 때까지 최소 2~3년이 걸리는 데다 초저금리(연 0.5%)로 돈이 주택시장에 계속 유입될 가능성이 커 집값 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보여서다.

특히 '공공참여형 고밀재건축'은 민간의 참여가 저조할 시 수포로 돌아가기 때문에 이를 통한 공급 확대를 기대하기 어렵다는 분석이 나오고 있다. 

4일 건설부동산업계 전문가들에 따르면 정부가 이날 발표한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따른 집값 안정효과가 당장 나타나기 어렵다는 지적이 지배적이다. 업계에선 불안감을 느낀 수요자들이 주택 매수를 서두르는 '패닉 바잉'(공황 구매)이 계속될 것이란 시각이 팽배하다.

◆ 집값 상승세 당분간 계속...공공물량 집중 한계

전문가들은 정부가 마련한 주택공급 확대방안이 단기적으로 실행되기 어려워 당장 뛰고 있는 집값을 안정시키기기 어려울 것으로 내다본다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "공급을 늘리겠단 측면에선 긍정적으로 평가하지만 오르는 집값을 잡기 위해서는 세제혜택을 주는 대책이 더 영향이 클 것"이라며 "기존 대책에서 나왔던 공급물량들을 제외하면 새로 책정된 물량이 13만2000가구에 그친다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "실입주로 이어지는 약 2~3년 뒤 공급효과가 가시화되기 때문에 단기적 집값 안정효과보다는 중·장기적 효과를 기대할 수 있다"며 "무주택 실수요자를 분양시장에 대기시키는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다.

대부분 방안이 공공물량에 집중된 데다 초저금리로 시중에 풀린 돈이 부동산시장에 계속 유입되면서 내 집 마련 수요가 이어질 가능성도 크다.

양지영 R&C 연구소장은 "상당수가 공공물량에 집중돼 집값 상승 불안감을 잠재우기는 한계가 있어 집값 안정화 등 주택시장에 미치는 영향은 제한 적일 것으로 예상된다"며 "분양전환이 되지 않는 공공임대는 사실상 내 집 마련으로 보기 어렵기 때문에 패닉바잉을 막기는 어려울 것으로 보인다"고 강조했다.

◆ 용적률· 층수 높여도 공공 재건축에 참여 안해...고밀개발 부작용도 우려

업계에선 공공참여형 고밀재건축에 참여하는 조합이 적어 이를 통해 공급을 늘리기가 쉽지 않을 것으로 판단한다.

정부는 공공 재건축 참여 시 용적률을 최대 500%까지 높이고 아파트를 50층까지 지을 수 있도록 할 방침이다. 하지만 조합 입장에선 용적률로 얻은 물량의 절반 이상을 공공으로 풀어야 하기 때문에 실익이 크지 않다는 게 업계 평가다.

권 교수는 "용적률을 풀어주는 대신 절반을 공공물량으로 개발해야한다면 참여하는 조합이 적을 것"이라며 "고밀도 개발로 주변 환경·교통 문제가 발생하면 수익자들에게 책임을 묻는 문제도 발생할 수 있다"고 설명했다.

양 소장도 "조합원들 입장에서는 개발 이익의 대부분을 공공이 환수하는 것"이라며 "입지가 좋은 사업지는 조합원들의 참여도가 떨어질 것으로 예상되고 뉴타운 해제지역도 조합원들의 참여도를 이끌어내기 어려운 것은 마찬가지일 것"이라고 전했다.

태릉골프장, 서울의료원 등 개발로 인한 주민 반발과 고밀도 개발의 부작용도 풀어야 할 숙제로 남아 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지역주민들 입장에선 정주환경의 악화와 교통문제 등이 우려돼 반발할 수밖에 없다"며 "무분별한 도심 고밀도개발 추진으로 일조권과 조망권 침해 등 부작용도 불가피할 것"이라고 말했다.

함 랩장도 "3기 신도시와 도심 내 유휴부지 등을 과밀화해 공급하면서 지역 내 교육, 교통 등 기반시설 부족 문제와 과밀 문제가 없는 지 점검해야 한다"고 지적했다.

 

kimjiyu@newspim.com

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