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최근 불거지고 있는 전세 대란은 사실상 시장참여가 극도로 왜곡된 부동산 시장의 구조적 문제에 기인한다. 거래가 실종된 시장에서 제대로 된 정보생산이 중단되면서 부동산 관련 여건은 시계제로의 상황으로 방치된 지 오래이다.
그런데 최근의 실거래 가격동향은 집값 하락세가 심상치 않음을 반영하고 있다. 집값하락에 대한 기대가 우세해지면서 전세수요가 급격히 몰리게 된 것이다. 불행히도 일방향의 기대와 거래부진을 틈타 일부 투기세력까지 가세하면서 실수요자들은 부당한 고통을 강요당하고 있다.
소위 집값하락에 빠져들지 않으려고 당장 주택서비스가 필요한 계층이 집값 수준에 육박하는 비싼 비용을 지불해야만 하는 전대미문의 상황이다.
사실 전세라는 형태의 거래는 파생 금융거래에 적용되는 일종의 증거금 제도와 유사하다. 따라서 기초자산 가격의 하락이 예상되는 상황에서 향후 2년 여간의 주택사용을 위한 증거금 부담이 늘어나는 배경은 경제적으로 납득하기 어렵다.
첫째, 전세가 상승의 배경은 전적으로 거래의 물고가 터지지 않는 상황과 직결되어 있다. 단순한 시장마찰요인으로 간주하기에는 과도한 측면이 크다. 정상적 시장거래에 필수적인 위험분담구조가 적절히 반영된 다양한 거래방식이 개발되지 않은 것도 문제이다.
둘째, 계약 당사자간의 불공정 구도가 배경으로 작용하고 있다. 전세가 상승은 전세공급자의 입장에서는 저당가치를 상실해가는 자산에 대해 가급적 최대한 증거금을 확보하는 효과를 가지기 때문에 반대할 이유가 없다. 반면 지역적 차이가 커서 공급의 탄력성이 제한된 주택서비스의 수요자 입장에서는 집값하락의 위험을 피하기 위해 과도할 정도의 비용을 지불하게 되는 억울한 상황이다.
셋째, 이외에도 구조적 시장왜곡요인이 도사리고 있다. 부동산 중개업자등이 과도하게 개입하는 시장분위기로 인해 왜곡이 조장되고 주택 수요자에게 일방적으로 전가되는 것이다. 기본가치가 위협받는 자산의 사용가격이 터무니없이 부풀려진 것이다. 그 결과 극약처방이 강요되고 있으며 우리는 산정하기 어려운 사회적 비용의 불안속에서 미래준비가 어려운 상황을 맞고 있다.
구조적 왜곡을 배경으로 진행되고 있는 가격하락 기대가 반전되지 못하면 조만간 매매가와 전세가가 역전되는 상황까지 가능하다. 이후 전세자금을 제때에 받지 못하는 경우가 속출하면서 과다 전세자금으로 촉발된 금융경색이 경제전반을 급속한 자산가격 하락의 늪으로 내몰수 있다.
경제가 전면적인 장기침체의 늪에서 빠질 가능성도 그만큼 높아진다. 실제 필요한 조정과 정반대 방향으로 움직이는 위험 부풀리기와 타인으로의 전가를 통한 대응은 전체를 어렵게 할 뿐이다.
어디에선가 왜곡된 시장심리의 확산을 차단할 수 있는 대책이 시급하다.
핵심적인 조치는 첫째, 거래활성화를 위한 특단의 대책이다. 거래활성화의 전제조건은 거래 가능한 가격의 파악이다. 일단 부동산이라는 자산의 특성상, 그리고 그동안 일방적 자산버블에 익숙했던 경제주체들에게 가격하락을 받아들이기 어려운 점도 고려해야 한다. 특히 자산가격 하락기대가 우세할 경우 거래는 시장메이커의 적극적 역할없이 불가능하다. 지금의 상황에서는 오로지 정부가 나서서 시장메이커로서의 역할을 자임해야 한다.
둘째, 구체적으로 정부가 시장거래를 촉진하는 메이커로서의 역할을 구현하는 장으로서 부동산 거래소의 설립을 제안한다. 정부가 민간의 참여를 허용하는 민관 공동기금(PPIF)을 마련하여 단기적으로 예상되는 투매물량에 대해 다양한 가치보존 옵션을 제공하면서 거래활성화로 유도해야 한다. 기존의 부동산 업자들을 배제하는 것이 아니라 거대 시장에 모두 참여하여 투명한 거래에 기여할 수 있도록 참여적 분위기를 조성하는 것이다.
칸막이식 시장에서 형성되는 그들만의 가격이 아니라 제대로 된 거래소에서 많은 참여자들의 거래에 기초한 가격파악이 가능해야 모두가 과도하게 왜곡된 시장기대 형성에서 벗어날 수 있다.
시장주변의 초기 불확실성은 정부참여 기금의 역할로 충분히 해소가능하다. 물꼬를 트는 이러한 조치가 조기에 이루어져야 비로소 시장기능이 살아나고 성숙될 수 있다. 다른 재화나 서비스는 거래되면서 부동산만 폐쇄된 시장에서 기획 부동산에 의해 좌우되는 상황을 더 이상 방치해서는 안된다.
부동산도 동산과 마찬가지로 거래관련 위험이 파악되고 공유되어야 필요한 조정이 가능하며 그래야 적절한 위험거래를 통해 전체적인 부실을 적시에 차단할 수 있다. 더 나아가 정부의 적극적 불확실성 해소노력과 거래소를 통한 거래는 가장 큰 자산시장의 거래투명화를 통해 지하경제 양성화에도 일조할 수 있다.
아직도 효율적 자원배분을 통한 기사회생의 물꼬는 제대로 된 상황파악과 예리한 처방으로 충분히 가능하다.
*최공필 위원 프로필
-버지니아대 경제학박사
-대우경제연구소 특수연구실장
-미 샌프란시스코 연방은행 은행감독국 이코노미스트
-국가정보원 경제담당 국가정보관
-우리금융 전무
-ADB, WB Consultant
-현 금융연구원 상임자문위원
