공공자가·역세권개발 등 변창흠표 공급방식 실효성 거둬야
"정비사업 등 민간영역 공급도 함께 모색해야" 지적도
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택정책 전문가로 꼽히는 변창흠 국토교통부 장관 내정자가 취임하면 부동산 시장 안정화를 꾀할 수 있을지 주목된다.
천정부지로 치솟는 집값과 전셋값을 진정시켜야 하는 숙제를 안고 있다. 올해 아파트 매매가격은 6%대, 전셋값은 7% 상승하며 9년 만에 최대치로 올랐다. 이는 평균값으로 수요자 선호하는 지역과 입지는 사실상 상승률이 두자릿수를 기록했다고 봐도 무방할 정도다.
변 내정자는 분양 및 임대 등의 주택공급 확대가 중요하다고 보고 있다. 변 후보자의 첫 번째이자 현정부 25번째 부동산 대책은 도심에 주택공급을 더 늘리고, 공급 계획을 구체화하는 방안이 핵심으로 자리잡을 전망이다.
◆ 집값·전셋값 폭등에 서민은 외곽으로
29일 정치권과 부동산업계에 따르면 변창흠 국토부 장관 내정자가 취임하면 도심 주택공급 확대에 집중할 것이란 관측이 나온다.
일단 변 내정자의 최대 과제는 주택시장 안정화다. 한국부동산원에 따르면 올해(12월 21일 기준) 전국 아파트 매매가격 상승률은 6.7%다. 경기도가 세종시가 41.9%로 가장 많이 올랐고 대전 17.4%, 경기도 11.0%, 인천 8.5%, 부산 7.5%, 대구 6.7% 순으로 올랐다. 이 기간 전셋값은 전국이 7.2% 치솟았다. 세종시는 59% 올랐고, 울산, 대전 등은 두자릿수 상승률을 보였다. 집값과 전셋값은 모두 9년 만에 최대치로 올랐다.
집값과 전셋값이 폭등하자 무주택 서민들의 피해가 적지 않다. 하루가 다르게 오르는 집값에 내 집 마련이 쉽지 않다. 전세 세입자는 매물을 찾기가 어려울 뿐 아니라 신규로 계약하려면 최소 1억원 이상 전세금을 추가 부담해야 하는 경우가 적지 않다.
결국 실수요자들은 서울 외곽이나 경기도 지역 등으로 밀려나는 형국이다. 청약으로 내 집을 마련하려고 해도 경쟁률이 치열해 이마저도 쉽지 않다.
이런 상황을 타개하기 위해 변 후보자는 도시 설계의 효율성을 높여 주택공급 확대를 모색하고 있다. 서울의 경우 주택을 지을 땅을 확보하기 어려운 상황에서 어쩔 수 없는 선택인 셈이다. 기존 재건축, 재개발 등 정비사업 규제를 풀지 않고 공급을 늘리려면 더욱 그렇다.
변 내정자에 따르면 서울 지하철 역세권(반경 500m)의 평균 용적률은 160% 수준이다. 이를 300% 이상으로 개발하면 기존 건물의 가구수를 2배 넘게 늘릴 수 있다고 보고 있다. 이 같은 시스템을 적용해 서울 307개 역사에 상당부분을 도입하면 도심 내 신규 주택을 수만가구 공급할 수 있다는 계산이다.
공공자가주택도 변 후보자가 관심이 갖는 방식이다. 분양과 임대주택의 중간 유형이다. 환매조건부, 토지임대부, 지분공유형 등으로 구분된다.
세부적으로 공급방식에 차이가 있지만 주변 시세의 절반 정도 가격에 질 좋은 주택을 공급한다는 취지는 비슷하다. 계약자는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관에 매도해야 한다. 소유 기간 중 발생한 시세차익은 지분에 따라 나눠 갖는 구조다. 아파트 분양을 받기엔 자금 능력이 부족하고, 임대주택에는 살기는 꺼리는 수요자를 위한 주택인 셈이다.
이런 주택유형은 하남 교산과 남양주 왕숙 등 3기신도시에 시범적으로 도입된다. 서울 역세권 고밀개발 사업에서도 공공자가주택을 확대할 것이란 게 변 후보자의 생각이다.
◆ 변창흠 "공공임대 11.4만가구 공급 자신..더 늘릴 것"
변 내정자는 도심 주택공급을 확대하면 주택시장 불안이 상당히 해소될 것으로 기대하고 있다.
그만큼 지속적이고 충분한 주택공급이 필요하고, 또한 시그널을 시장에 줘야한다는 입장이다. 정책 방향도 다양한 주택 유형을 지속으로 공급하는 방안이 집중된다.
오는 2022년까지 공공임대주택 11만4000가구를 공급한다는 정부의 계획을 차질 없이 추진한다는 계획이다. 공공기관이 보유한 공실, 호텔·오피스 리모델링, 매입임대 등을 활용하는 것으로 전세난을 해결하기 위한 공급대책이다. 최근 전세난이 집값 불안으로 번지고 있다는 점에서 전세시장 안정화도 주택시장 전반에 긍정적인 영향을 미칠 여지가 있다.
공공재건축과 공공재개발 활성화도 중점 사항이다. 정비사업은 규제를 완화하기보단 공공성을 강조한 방향으로 추진한다는 것이다. 이들 사업은 공공기관과 조합원이 함께 사업을 진행한다. 일반적으로 정비사업 시행사가 조합인 것과 구분된다.
정부는 조합에 용적률 상향과 층수 제한 완화, 사업절차 간소화 등의 혜택을 준다. 전반적인 사업 절차가 빨라지는 효과가 있다. 사업성이 좋아진 만큼 조합은 기부채납을 늘려야 한다. 환수되는 부분은 늘어난 용적률의 50~70%다. 이를 통해 늘어난 주택은 임대주택으로 대부분 조성한다.
또 역세권 개발 뿐 아니라 준공업지역, 빌라촌 등을 공공개발해 평년치를 초과하는 주택공급을 이뤄내겠다는 게 변 후보자의 핵심 부동산 정책이다.
◆ 공공주도 개발만으로 안정화 미지수...규제완화·인센티브 관건
변 내정자가 주택공급 확대를 모색하고 있지만 현실화는 지켜봐야 한다는 목소리가 나온다.
역세권 고밀개발, 공공 정비사업 등으로 공급하는 분양주택은 공공과 민간, 사업자가 어우러진 사업 방식을 도입돼서다.
역세권 주변은 이미 가격이 높아 용적률을 높여도 사업성이 크지 않을 공산이 크다. 게다가 개발이익을 사업 참여자가 나누는 방식이라 기존 소유자와 민간 투자자의 참여도 장담하기 어렵다. 역세권 개발은 대규모로 개발되기 보단 빌라, 다가구, 저층 상가 등을 개발하는 것으로 개발 이익이 크지 않아 대형 건설사 참여를 유도하기도 쉽지 않다.
공공재건축과 공공재건축도 사정이 비슷하다. 조합원 입장에서는 용적률이 늘어난 만큼 기부채납도 증가해 실익이 크지 않다고 보고 있다. 기부채납 증가분으로 임대주택 비중이 높아지는 것도 탐탁지 않아하는 부분이다. 공공재건축 시범사업에서 대단지 조합의 참여가 없었다는 것도 이런 이유다.
공공재개발도 사업 지체가 극심한 소형 사업장이 참여 신청을 했을 뿐이다. 그나마 재건축보다 지원자가 많았던 이유는 상대적으로 사업 기간이 길고, 조합원간 이해관계 조율이 더 힘들기 때문이다. 이런 배경으로 한남동 재개발 등 1000가구 이상 되는 사업장의 지원은 한 곳도 없었다.
공공임대주택도 변수가 많다. 2년간 11만4000가구를 공급한다는 계획이지만 호텔·오피스를 매입해야 하는 과정이 남아 있다. 매입 비용도 부담이지만 건물 전체 또는 층을 ′통′으로 매입하기가 만만치 않다. 공공임대 대부분이 1~2인가구 위주로 조성돼 현재의 주택 문제를 해결하기에 한계가 있다는 지적도 나온다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "저렴하고 질 좋은 주택을 공급한다고 해도 공공자가주택 등 소유권을 자유롭게 행사하기 어려운 유형이 시장에서 성공할지 미지수"라며 "민간시장의 규제 완화가 필요하고 기존 정부가 추진하는 공공자가주택도 보완책이 나와야 할 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
