해당지역 거주기간, 보유재산 등도 가점에 추가해야
전매·거주의무기간 강화 필요...시세차익도 일부 회수해야
[편집자주] 청약 당첨만으로 수 억 원대 시세차익을 얻자 ′로또분양′이 사회적 이슈로 떠올랐다. 인기단지는 4인 가구 만점(69점)자도 탈락하는 상황이다. 특히 가점이 낮은 ′20·30세대′의 상대적 박탈감이 크다. 특별공급 비중을 늘리면 ′40·50세대′ 또한 역차별을 주장한다. 시세차익을 일정부분 회수해야 한다는 주장도 있다. 분양가상한제에서 분양되는 아파트의 청약제도를 전면적으로 개편해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 현 문제점과 개선 방향을 점검해본다.
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "주변시세보다 10억원 싸다는 데 청약통장을 안 넣는 게 이상하죠. 당첨만 되면 '인생역전' 아니겠어요. 서울과 인접지 아파트 청약은 당분간 여기와 비슷하다고 봐야겠죠."(과천 지식정보타운에 청약한 A씨)
아파트 청약시장이 과열을 넘어 광풍으로 번지고 있다. 최근 경기도 과천에서 분양한 과천지식정타운(지정타) 내 3개 단지 분양에 46만개 청약 통장이 몰렸다. 중복 청약이 가능하다지만 아파트 한 채를 손에 쥐기 위해 20만명이 이상이 청약에 뛰어들었다.
이렇다 보니 내 집 마련의 창구 역할을 하던 청약시장이 인생역전의 기회로 변질됐다는 지적이 나온다. 청약제도를 개편해 실수요자에 당첨 기회를 늘리고, 시세차익도 일부 환수하는 방안도 검토돼야 한다는 시각이 있다.
◆ '새아파트=로또' 인식...2030세대는 하늘의 별따기
18일 부동산업계에 따르면 최근 주요 분양단지의 청약 경쟁률이 평균 300대 1을 넘어서며 과열 양상을 보이고 있다.
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아파트 청약이 단순히 내 집 마련의 기회가 되기보단 인생을 한방에 바꿀 수 있다는 분위기가 팽배하다. 실수요자에 일명 '로또청약' 인식이 일반화된 것이다.
청약시장에 뛰어드는 수요자가 늘자 청약가점 70점 이상 고점자도 당첨을 확신하기 어려운 게 현실이다. 사실상 장롱에 묵혀뒀던 청약통장이 대거 아파트 청약에 쏟아져 들어오고 있다고 봐도 무방할 정도다. 이렇다 보니 2030은 특별공급을 제외하고 도전장을 내밀기도 어렵다.
실제 인기 단지의 당첨권은 70점대 이상이다. 지정타 '푸르지오 어울림 라비엔오'의 경우 주택형별로 75점 가점자가 탈락하는 경우가 발생했다. 84점 청약 만점자가 나온 주택형 84.61E는 기타경기 최저 당첨권이 76점이다. 120.73A도 커트라인이 76점에 달한다. 이 단지의 평균 경쟁률은 415대 1을 나타냈다.
지난달 분양한 남양주 '별내자이 더 스타'의 주택형 84.56A는 최저 당첨권이 기타경기 69점을 기록했다. 최고는 74점이다. 나머지 주택형도 대부분 68점이 넘어야 청약 당첨이 가능했다. 하남 '감일 푸르지오 마크베르' 84㎡A 타입에선 기타경기와 기타지역의 당첨 커트라인이 각각 74점, 72점을 기록했다. 4인 가족이 무주택 기간과 청약통장 가입 기간을 꽉 채워야 받을 수 있는 가점 69점을 훌쩍 뛰어넘은 것이다.
물론 청약시장 광풍은 전세난도 영향을 줬다. 서울 주요 지역의 전셋값이 2년새 2억~3억원 오른 데다 전셋집을 구하기도 힘들다. 무주택자 입장에서는 청약으로 집을 마련하겠다는 의지가 강해진 것이다. 특히 임대차2법 시행 이후 전세 불안은 더 극심해졌다. 최근 3개월 전셋값 상승률이 이전 1년 6개월치 상승폭과 맞먹는다. 당장 전세난을 풀 해법도 마땅치 않아 청약에 관심을 갖는 수요자는 갈수록 늘어나고 있다.
◆ 거주기간·보유재산 등 따져 실수요 당첨기회 늘려야
로또분양이 사회적 이슈로 불거지자 실수요자의 당첨을 늘리는 방향으로 청약 시스템을 수정해야 한다는 지적이 있다.
우선 가점 기준을 다양화할 필요가 있다. 특히 지역 거주자에 가점을 주는 것이다. 현재 거주기간은 가점제 대상에 포함하지 않는다. 청약가점 항목에는 부양가족 수(상한 35점), 무주택기간(32점), 청약통장 납입기간(17점) 등 3가지가 있다. 만점은 84점이다.
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여기엔 해당지역 거주기간이 길어도 추가 가점은 없다. 이에 가점 항목을 4가지로 확대하거나 무주택기간 점수에 거주기간을 일부 반영할 수 있다. 청약 가점이 상대적으로 낮은 '2030'도 지역에서 오래 살았다면 해당 거주지 아파트를 분양받기가 유리해지는 것이다.
정부도 이 부분은 검토한 바 있다. 올해 국무조정실 규제개혁위원회(규개위)는 국토부에 지역거주 가점을 도입할 것을 권고했다. 한 지역에 오래 거주할수록 해당 지역의 아파트 청약에 유리한 부분이 있어야 한다고 판단해서다. 최근 청약 1순위 자격을 얻기 위해 `위장전입`이 성행했던 문제도 일부 해결할 것으로 봤다. 이에 국토부는 제도 개편에 대한 장단점을 분석해 도입 여부를 결정하겠다는 입장이다.
청약자의 보유자산이 많다면 청약 기회를 박탈해야 한다는 목소리도 나온다. 소유한 집만 없을 뿐 상가나 땅을 보유하면서 고가 전세에 거주했다면 상대적으로 사회적 약자로 보기 어렵다. 공공임대나 특별공급에 적용되는 자산 기준을 일반 청약시장에도 도입하자는 것이다.
또 생애최초 등 특별분양을 더 늘릴 필요가 있다. 최근 정부가 국민주택에 생애최초 특별공급을 기존 20%에서 25%로 확대했다. 지난 7월부터는 민영주택 신규 공급에서도 공공택지 15%, 민간택지 7% 배정했다. 소득기준도 완화했다.
그럼에도 물량을 더 확대해야 한다는 지적이다. 청약 가점으로는 사실상 발을 붙이기 어려운 '2030세대'에 안정적인 주거 환경을 제공할 필요가 있다는 시각이다. 생애최초 특별공급 기준은 ▲생애 첫 주택 구입 ▲주택공급 규칙상 1수위 무주택세대 구성원 ▲혼인 중 또는 자녀가 있는자 ▲근로자(자영업자)로 5년 이상 소득세 납부 ▲도시근로자 월평균 소득의 130% 이하(최대 160% 이하)다.
가점 기준을 다양화하는 것은 세대별 불평등을 개선하는 동시에 변화하는 가구 구조에 대응할 필요가 있어서다. 가점 69점을 초과하려면 4인 가구로는 불가능하다. 자녀를 셋 이상 두거나 부모(배우자 부모 포함)를 1년 이상 부양해 74점(무주택·청약통장 만점+부양가족 4명), 79점(부양가족 5명), 84점(부양가족 6명 이상)을 받을 수 있다.
하지만 1인 가구가 급속도로 늘고 있고, 자녀 1명을 둔 가구의 비중이 증가 추세다. 통계청에 따르면 작년 기준 서울·인천·경기도 지역의 수도권 인구는 2589만명으로 전체 인구의 50%를 차지했다. 이중 1인 가구는 30.2%로 전체에서 차지하는 비중이 가장 높다. 조사 이래 처음으로 30%를 넘었다. 이어 2인 가구가 27.8%, 3인 가구는 20.7%였다. 4인 가구는 16.2%, 5인 이상 가구는 5%에 불과했다. 가구 비중을 보더라도 '2030세대'가 불릴 할 수밖에 없다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "1~2인가구가 늘고 사회 구조가 변화하는 만큼 실수요자의 목소리를 반영한 청약제도 개편이 이뤄져야 할 것"이라며 "정부가 특별공급 비중을 늘리고 있지만 2030세대의 청약 기회를 확대할 방안이 추가로 제시될 필요가 있다"고 말했다.
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◆ 전매제한과 거주의무기간 강화...시세차익 회수도 검토해야
과도한 시세차익을 방치할 대책도 요구된다. 전매제한을 더 강화하거나 차익 일부를 회수하는 방식이다.
현재 전매제한 기간은 공공택지와 민간택지로 구분해 적용한다. 투기과열지구 안에서 분양가가 주변시세 대비 80% 미만이면 전매제한이 10년(그 외 지역 8년)이다. 분양가가 주변 시세의 100% 이상이면 5년이다. 분양가상한제 적용시 주변시세보다 비싸게 분양하기 어렵다는 점에서 최근 수도권에선 대부분 10년 전매제한 적용받는다. 이 부분도 항복을 다양화해 주변시세의 70% 이하이면 전매제한기간을 15년 이상으로 늘릴 수 있다. 집값과 분양가 더 벌어지는 상황에서 실수요자의 대상 물량을 늘리자는 것이다.
거주의무 기간도 강화할 필요가 있다. 공공분양은 분양가가 주변시세 대비 80% 미만이면 5년, 80% 이상·100% 미만이면 3년의 거주의무가 있다. 민간분양도 내년 2월부터 공공분양과 비슷한 수준으로 적용하는 방안을 추진 중이다. 전매제한 기간보다 더 강한 규제로 평가되는 만큼 거주의무 기간을 확대해 실수요 중심의 청약제도 개편이 필요한 것이다.
시세차익을 일부 회수하는 것도 방법이다. 분양가가 주변시세 60% 이하로 너무 낮으면 분양가에 일부 공공기여금 형식의 공익기금을 더하는 것이다. 이 자금은 공공임대 주택 공급과 저소득 가구에 지원될 수 있다.
일각에선 채권입찰세 도입을 요청하자는 목소리도 있다. 채권입찰제는 공공택지에서 전용 85㎡ 초과 아파트를 대상으로 주변 시세와 분양가격이 30% 이상 차이 날 경우 분양받는 사람이 분양대금 외에 국민주택채권을 매입하도록 하는 것이다.
채권입찰제는 지난 2006년 분양가상한제와 함께 도입됐다. 당시 분양가와 채권매입액을 합쳐 주변 시세의 90%(2007년 8월 이후 80%)를 넘지 않는 선에서 채권매입액을 많이 써낸 청약자가 당첨자로 선정됐다.
하지만 금융당국과 국토부는 채권입찰제에 도입에 주저하고 있다. 청약시장은 무주택 서민들에게 상대적으로 저렴한 가격에 내 집을 마련하게 지원하는 방식인데, 시세 수준으로 분양가를 높이면 그 취지가 퇴색될 것으로 우려하고 있다.
심교언 건국대 부동산대학원 교수는 "분양가상한제 적용으로 주변시세보다 분양가가 저렴해 시세차익을 상당히 발생하는데, 이를 당첨자가 모두 손에 쥐는 구조는 바람직하지 않다"며 "채권입찰제 등으로 거둬들인 재원으로 공공분양 및 공공임대 주택을 확대할 수 있을 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
