[편집자주] 청약 당첨만으로 수 억 원대 시세차익을 얻자 ′로또분양′이 사회적 이슈로 떠올랐다. 인기단지는 4인 가구 만점(69점)자도 탈락하는 상황이다. 특히 가점이 낮은 ′20·30세대′의 상대적 박탈감이 크다. 특별공급 비중을 늘리면 ′40·50세대′ 또한 역차별을 주장한다. 시세차익을 일정부분 회수해야 한다는 주장도 있다. 분양가상한제에서 분양되는 아파트의 청약제도를 전면적으로 개편해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 현 문제점과 개선 방향을 점검해본다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 청약시장이 점차 과열되면서 20·30대가 집을 패닉바잉(사재기)하는 경우가 늘고 있다. 현재 청약제도는 서울 국민주택 규모(85㎡) 이하 물량을 100% 가점제로 공급하고 있어 2030세대가 당첨되기 어렵기 때문이다.

이에 따라 현재 청약제도의 문제점을 대대적으로 수정해야 한다는 의견도 나온다. 소형 아파트에 대한 '추첨제'를 실시해서 20~30대의 소외현상을 막자는 취지다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.11.06 yooksa@newspim.com

◆ 당첨자 90% 이상, 평균 가점 '50점 초과 70점 이하'

15일 부동산업계에 따르면 서울 주요 아파트 청약에 당첨되려면 평균가점이 60점 가까이 돼야 한다.

부동산정보업체 부동산114가 올해 9월까지 청약접수를 받은 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨가점 평균을 구간별로 분석한 결과, 전체 일반공급 물량의 90% 이상이 평균 50점 초과 70점 이하 가점자에게 돌아갔다.

이 중 가점평균 60점 초과 70점 이하 구간이 56.9%(3500가구)로 가장 많았다. 또한 가점평균 50점 초과 60점 이하는 34.9%(2144가구)에 이르렀다.

작년과 비교하면 올 들어 청약 당첨에 필요한 가점대가 상당히 높아졌다는 분석이다. 작년 같은 기간에는 서울에서 접수받은 일반공급 7514가구 가운데 가점평균 50점 초과 70점 이하 구간 당첨 가구수가 57.1%(4289가구)에 불과했다.

이는 정부의 분양가 통제로 청약경쟁이 과열된 탓이다. 분양가가 시세보다 저렴하다 보니 무주택 실수요자가 저렴한 신축 아파트를 갖기 위해 청약시장에 몰리는 '광풍 현상'이 벌어지고 있다.

부동산114에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 68대 1로 집계됐다. 조사가 시작된 2002년 이후 가장 높은 경쟁률이다. 지난 8월 수색증산뉴타운(재정비촉진지구)에서 분양한 'DMC SK뷰 아이파크 포레'는 10개 주택형 가운데 3개가 1000대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.

◆ '과천 푸르지오 어울림 라비엔오' 청약 만점자 나와

'로또단지'로 기대를 모았던 과천지식정보타운은 청약에서 만점짜리 통장도 나왔다. 경기도 과천 지식정보타운에서 분양한 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'의 전용면적 84㎡E형 기타경기 지역에서는 청약 만점자(84점)가 나왔다.

이 단지에서 커트라인(당첨 합격 최저가점)이 가장 낮은 평형대는 58점을 기록한 전용 105㎡A 해당지역이다. 과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 지난 3일 1순위 청약을 받은 결과 458가구 공급에 19만409명이 청약을 접수했다. 평균 경쟁률은 415.74대 1로 집계됐다.

단지는 분양가가 주변시세보다 9억원 넘게 저렴해 청약 전부터 '로또단지'로 관심을 모았다. 분양가는 전용 84㎡ 기준 7억3310만~7억9240만원 선인데 주변 시세가 17억~18억원선이다.

과천지식정보타운 공공주택지구에서 걸어서 28분(버스로 13분) 거리에 있는 과천센트레빌(지난 4월 입주, 총 100가구)은 전용 84㎡ 매물이 18억원에 나와있다. 과천센트레빌 근처에 있는 과천위버필드(내년 1월 입주, 총 2128가구)는 전용 84㎡ 분양권 매물이 18억5000만~20억원이다.

과천자이(내년 11월 입주, 총 2099가구)는 전용 74㎡ 분양권이 18억5000만원에 나와있다. 단지는 내년 12월 입주 예정이다. 과천 푸르지오 어울림 라비엔오는 당첨과 동시에 수억원대 시세차익이 가능하다는 게 업계의 분석이다.

◆ 2030세대, 서울 주요 로또아파트 당첨 가능성 '희박'

하지만 신혼부부 등 일반적인 2030세대가 이같은 '로또아파트'에 당첨되기는 불가능에 가깝다. 60점에 가까운 가점을 충족하기가 현실적으로 어렵기 때문이다.

현재 청약가점 항목에는 무주택기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 납입기간(최대 17점)의 3가지가 있다. 만점은 84점이다. 세 항목 중 가장 비중이 높은 것은 부양가족 수다. 부양가족 항목에서 최대 35점을 받으려면 부양가족 수가 6명 이상이면 된다.

다만 미혼이거나 신혼부부인 2030대가 이처럼 많은 가족을 부양하는 경우는 흔치 않다. 결혼연령이 늦어졌고, 육아나 경제적 이유로 아이를 낳지 못하는 경우도 많아졌기 때문이다.

예컨대 자녀가 없는 맞벌이 신혼부부는 무주택기간 15년 이상(32점), 청약통장 납입기간 15년 이상(17점)을 다 채운다 해도 부양가족 수가 0명(5점)이면 가점이 54점에 그친다. 만점에 비해 30점 낮은 점수다.

한 직장인은 "서울 등 수도권의 주요 아파트에 당첨되려면 평균 가점이 60점은 돼야 한다"며 "일반적인 신혼부부가 가점으로 청약에 당첨되는 것은 거의 불가능하다"고 토로했다.

◆ 특별공급도 '바늘구멍'…소득기준 완화로 경쟁 치열

이에 따라 대다수 20~30대는 일반공급이 아닌 특별공급에 몰리고 있다. 특별공급에서 신혼부부, 다자녀, 노부모부양 등을 공략해서 청약에 당첨되는 경우가 많다는 뜻이다. 하지만 바꿔 말하면 특별공급에서 떨어진 30대는 청약 당첨이 매우 어렵다는 뜻도 된다.

최근 국토교통부는 젊은 층의 주택 청약기회 확대를 위해 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화한다고 밝혔다. 1자녀를 둔 연봉 1억원의 맞벌이 부부에게도 청약 기회를 준다는 것이다.

국토부가 입법예고한 '주택공급에 관한 규칙 일부개정안'에 따르면 민영주택의 신혼부부 특공 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 120%에서 140%로, 맞벌이는 130%에서 160%로 완화된다. 세전 소득 기준 3인 가구 이하인 경우 160%는 월 889만원, 연봉 1억668만원이다.

연봉이 1억원에 이르는 30·40대 정규직 맞벌이 부부도 신혼부부 특공 기회를 얻을 수 있다는 것이 국토부의 설명이다. 하지만 이 경우 신혼부부 수요자들의 청약 경쟁이 더 치열해질 수 있다는 단점이 있다. 공급물량이 변하지 않는 상황에서 특별공급 대상자 수가 늘어나면, 결국 경쟁률만 더 높아질 것이기 때문이다.

만약 특별공급에서도 떨어지면 청약 당첨은 매우 어렵게 된다. 결국 이번 정책은 운 좋게 당첨된 소수에게만 혜택을 안겨줘 '로또분양'을 조장한다는 문제가 있다.

◆ 로또분양 폐해…청약 대기수요 증가로 '전셋값 상승'

로또분양의 또다른 폐해는 청약 대기수요 증가로 인한 '전셋값 상승'이다. 청약제도가 무주택 실수요자 중심으로 개편된 만큼 집을 사는 대신 전세를 유지하는 경우가 많아졌기 때문이다.

국토부는 지난 2018년 11월 '주택공급에 대한 규칙' 일부 개정안을 내놓았다. 이 제도는 추첨제 물량의 최소 75%를 무주택자에게 우선 공급하는 게 골자다. 나머지 25% 역시 무주택자 추첨에서 떨어진 사람과 1순위 1주택자가 경쟁하도록 했다.

청약당첨 가능성을 높이려면 집을 사는 대신 무주택자 지위를 유지해야 하는 것이다. 현재 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 초과 중대형 물량의 50%를 추첨제로 공급하고 있다. 조정대상지역에서는 전용 85㎡ 이하 25%와 전용 85㎡ 초과 70%가 추첨제로 공급된다.

이처럼 청약 대기수요가 전세수요로 이어지면서 수도권 아파트 전셋값 상승에도 영향을 주고 있다. 한국감정원이 지난 5일 발표한 '11월 1주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 2일 기준 전주대비 0.12% 올랐다. 지난주(0.10%)보다 상승폭이 확대된 수치다.

한국감정원 관계자는 "저금리로 인한 유동성 확대와 실거주 요건 강화, 전·월세 계약갱신청구권제 시행 및 청약 대기수요 등으로 매물 부족 현상이 지속되고 있다"며 "교통·학군이 양호한 주요 단지 위주로 전셋값이 상승했다"고 분석했다.

◆ '패닉바잉' 악순환…"소형 아파트 추첨 비율 늘려야"

문제는 청약시장에서 소외되는 2030대가 집을 패닉바잉(사재기)하는 악순환으로 이어진다는 점이다. 청약당첨 가능성이 희박한데 전셋값마저 오르니 무리해서라도 집을 마련해야겠다는 심리가 작용하는 것이다.

현재 서울 집값 상승세가 안정되지 못하는 데는 이런 배경도 있다. 한국감정원에 따르면 지난 2일 기준 서울 아파트값은 0.02% 올라 지난주(0.01%)보다 상승폭이 커졌다. 중저가 단지가 몰린 강북 일부 지역 아파트값도 오르고 있다.

중랑구(0.08%)는 묵동과 면목동 구축 위주로, 강북구(0.03%)는 수유동, 미아동 위주로 상승했다. 노원구(0.03%)는 월계동 구축 대단지가, 종로구(0.02%)는 창신동 중저가 단지가 상대적 강세를 보였다.

이에 따라 전문가들은 현재 청약제도의 문제점을 대대적으로 수정해야 한다는 의견을 내놓았다. 소형 아파트에 대한 당첨자를 '가점제'가 아닌 '추첨제'로 결정한다면 20~30대가 소외되는 현상도 줄어들 것이고, 정부가 무리해서 신혼부부·생애최초 특공을 늘릴 이유도 줄어든다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "청약가점제가 소형 평형을 대상으로 하고 있어 정작 소형 평형이 필요한 젊은층이 당첨되기 어렵다"며 "반면 대형 평형이 필요한 중장년층은 오히려 높은 가점으로 소형 평형을 가져가고 있다"고 말했다.

이어 "2030세대가 당첨될 수 있도록 소형의 추첨 비율을 높여야 한다"며 "장년층에게 적합한 대형평형에 청약가점 비중을 높이는 방식을 검토해야 한다"고 강조했다.

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