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고강도 재건축 규제에 리모델링 '반사이익'...서울 곳곳 잰걸음

신도림 우성1‧2‧3‧5차, 통합리모델링 조합장협의회 발족
목동우성2차‧마포밤섬현대, 리모델링 시공사 선정 추진
용적률 높아 재건축 사업성↓...정부 규제 덜한 리모델링 탄력

  • 기사입력 : 2020년09월21일 07:03
  • 최종수정 : 2020년09월21일 07:03
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[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 정부의 고강도 재건축 규제가 이어지는 가운데, 서울 아파트들이 리모델링 사업에 속도를 내고 있다.

서울 구로구 신도림동 우성1‧2‧3‧5차아파트는 최근 조합장협의회를 발족하는 등 통합리모델링에 탄력이 붙었다. 양천구 목동 목동우성2차아파트, 마포구 현석동 밤섬현대아파트에선 시공사 선정을 위한 절차가 진행 중이다.

이들 단지는 용적률이 높아 재건축을 하더라도 사업성이 낮은 곳으로 꼽힌다. 반면 리모델링은 재건축초과이익환수제 등 규제에서 자유로운데다, 허용연한이나 안전기준 등 문턱이 낮아 재건축 대안으로 주목받고 있다.

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 서울 구로구 신도림동 우성1‧2‧3‧5차아파트는 최근 통합리모델링 추진을 위한 조합장협의회를 발족했다. [사진=독자 제공] 2020.09.16 sun90@newspim.com

◆신도림 우성 통합리모델링 '가시화'...시공사 입찰 잇따라

21일 부동산업계에 따르면 신도림 우성1‧2‧3‧5차는 지난 달 28일 '신도림 우성 통합조합장협의회(협의회)'를 발족했다. 협의회는 4개 단지별 조합장 등이 모여 통합리모델링 관련 사안을 논의하는 등 사업 추진의 구심점 역할을 한다. 지난 3일 진행된 협의회 2차 회의에선 시공사 선정 입찰 절차와 일정 등에 대한 의견을 나눴다.

각 단지들은 최근 구청으로부터 조합설립인가를 잇따라 받는 등 사업 속도를 내고 있다. 우성3차는 5차는 지난 3일과 9일 각각 조합설립 인가를 받았다. 이어 1‧2차도 17일 인가를 받으면서 통합리모델링을 위한 본격적인 협의에 나서고 있다.

협의회는 총 4개 단지를 통합리모델링해 단일 브랜드를 적용한다. 현재 846가구 규모인 이들 단지는 수직증축(우성3차), 수평‧별동증축(우성1‧2‧5차)을 통해 973가구로 늘어날 예정이다. 오는 12월까지 총회 등을 거쳐 시공사 선정을 마치겠다는 목표다.

우성1차 리모델링추진위원회 관계자는 "우성1차는 조합설립 동의서 접수를 시작한 지 3개월 만에 조합설립 총회를 진행하는 등 빠른 속도로 진행하고 있다"며 "4개 단지가 1000가구 규모 단일 브랜드로 탈바꿈하면서 시너지 효과를 낼 것"이라고 기대했다.

리모델링 시공사 선정에 나서는 단지들도 속속 등장하고 있다. 목동우성2차 리모델링 조합은 지난 11일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 진행했다. 설명회에선 롯데건설과 HDC현대산업개발이 참여하고 입찰보증금을 납부했다. 조합은 다음 달 27일 시공사 입찰을 마감하고, 연내 조합원 투표로 시공사 선정을 마칠 계획이다.

이 단지는 최고 18층, 12개동, 1140가구 규모다. 조합은 3개 층을 수직증축하는 리모델링을 통해 최고 21층, 1311가구 규모로 짓는다는 계획이다. 늘어나는 171가구는 일반분양으로 공급된다.

마포 밤섬현대는 오는 11월 4일 시공사 입찰을 마감한다. 최고 25층, 2개동, 219가구인 이 단지는 옆으로 면적을 넓히는 수평증축으로 사업을 진행한다. 이를 통해 29가구 늘어난 248가구로 조성될 예정이다.

◆용적률 높은 단지, 리모델링 선호...재건축보다 규제도 덜해

이 단지들이 리모델링을 추진하는 가장 큰 이유는 기존 용적률이 높아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다. 우성1‧2‧3‧5차 각 단지의 용적률은 237~271%로 모두 200%를 넘는다. 목동우성2차와 밤섬현대 용적률도 각각 286%, 397%에 달한다.

업계에서는 기존 용적률이 200%을 넘으면 재건축보다는 리모델링이 더 적합하다고 보고 있다. 용적률이 높으면 재건축을 하더라도 늘어나는 가구 수는 적어 일반분양을 통한 수익이 낮기 때문이다. 반면 조합원들이 내야하는 부담금 규모는 더 커진다.

실제 통합리모델링을 추진하는 동작구 사당동 우성 아파트 2·3차, 극동, 신동아 4차 아파트 등 4개 단지는 용적률이 248%에 달해 재건축을 하더라도 6억~7억원의 추가부담금이 발생한다고 보고 있다. 이 단지는 수직증축 방식의 리모델링으로 기존 4396가구를 5060가구로 늘릴 계획이다.

최근 정부의 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가상한제, 안전진단 강화 등 재건축 규제가 이어지면서 상대적으로 규제가 덜한 리모델링의 장점이 부각되고 있다는 분석도 있다.

리모델링은 재건축과 달리 초과이익환수제 등 규제를 적용받지 않고 기부채납, 임대주택 건설 등 의무사항을 따르지 않아도 된다. 서울 등 투기과열지구에서 재건축 조합원은 조합 설립 후 조합원 지위 양도가 금지돼 있지만, 리모델링은 거래가 자유로운 장점도 있다. 리모델링에 따른 일반분양 물량이 29가구 이하이면 민간택지 분양가상한제 적용도 피할 수 있다.

또 재건축 가능 연한은 준공 이후 30년 이상인 반면, 리모델링은 이보다 절반 수준인 15년 이상이면 가능하다. 안전진단에서도 재건축은 D등급 이하를 받아야하는 반면, 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평·별동 증축)만 받아도 된다. 조합설립을 위한 주민 동의율도 리모델링은 66.7% 이상으로 재건축의 75% 이상보다 낮다.

한국건설산업연구원에 따르면 국내 리모델링 시장 규모는 2025년 37조원에서 2020년 44조원 규모로 성장할 것으로 예상된다. 다만 주택공급 확대를 위한 아파트 등 주거용 건축물의 리모델링 활성화 정책은 여전히 미흡하다는 지적이다.

박용석 건산연 연구위원은 "정부가 리모델링 활성화 정책을 펼쳤지만, 주거용 리모델링 추진 실적은 매우 저조하다"며 "공동주택 리모델링, 저개발 지역의 노후 단독주택 개선, 용도변경 리모델링을 통한 주택공급 등 주거복지 차원에서 접근하는 정책적 노력이 필요하다"고 강조했다.

sun90@newspim.com

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