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[서울=뉴스핌] 김성수 최온정 기자 = 다주택자들이 7·10 부동산대책의 '종합부동산세(종부세) 폭탄'을 피하기 위해 '1법인 1주택 쪼개기' 방식을 고안해냈다. 세법이 바뀌기 전 규제를 우회할 수 있는 방식으로 갈아타려는 행보다. 하지만 기획재정부는 이 방식을 써도 종부세를 크게 절약하기는 어렵다는 입장이다.

13일 기획재정부와 국토교통부 등 관계부처에 따르면 이번 '주택시장 안정 보완대책'(7·10 부동산대책)에서 다주택 보유 법인은 종부세 최고세율인 6%가 적용된다. 법인의 주택 종부세에는 기본공제 6억원과 세부담 상한 혜택이 없어진다.

◆ '1법인 1주택' 쪼개기…현물출자로 법인설립해 양도세 절약

우선 다주택자들은 장기 임대등록주택으로 묶었던 아파트를 과태료 없이 말소해야 한다. 국토교통부는 이번 대책에서 4년 단기 주택 임대사업과 8년 장기 아파트 임대사업 신규등록을 폐지한다고 밝혔다. 폐지 대상 등록임대의 집주인이 의무 임대기간이 남아있어도 등록 말소를 신청하면 과태료 3000만원을 면제받을 수 있다.

그 다음 법인을 설립한다. 법인 설립 절차는 ▲발기인 구성 ▲상호 결정 ▲정관 작성 ▲주식 인수 ▲주금 납입 ▲발기인 총회 ▲등록세 납부 ▲사업자 등록 ▲등기 신청 순이다. 이어 관할 지자체에 법인 설립 관련 인허가를 받고 관할 세무서에 법인 사업자등록을 신청한다.

그 다음 조세특례제한법(조특법) 제32조 요건을 갖춰서 현물출자로 법인을 설립한다. 현물출자에 의한 법인전환이란 개인사업자가 개인 기업의 사업용 자산(부동산, 채권, 재고자산 등)과 부채를 현물로 출자해 법인을 설립하고 법인의 주주가 되는 것이다. 이 경우 자본금에 해당하는 현금을 준비하지 않아도 된다는 장점이 있다.

다만 현금 출자가 아니기 때문에 출자하는 자산의 가치평가를 받아야 한다. 이 경우 법원이 선임한 검사인 또는 공인된 감정평가기관의 조사를 받아야 한다. 대신 현물출자로 법인을 설립하면 개인이 납부하는 양도소득세가 이월과세 돼서 양도세 부담을 줄일 수 있다(조세특례제한법 제2조 제1항 제6호).

통상적으로 개인이 소유한 부동산을 법인에 현물출자하면 양쪽 모두 세부담이 발생한다. 개인은 부동산에 대한 양도소득세를 내야 하며 법인은 부동산(고정자산)을 취득했기 때문에 취득세를 내야 한다.

하지만 개인이 조특법 제32조 요건을 갖춰서 사업용 고정자산을 법인에 현물출자 등으로 양도하면 그 개인에게는 양도세 과세가 안 된다. 대신 법인이 이 자산을 나중에 양도할 때 차익에 대한 세금을 법인세로 내게 된다(양도세 이월과세).

◆ 종부세 6%→3·4% 낮춰…임대료 인상률 5% 제한도 없어져

또한 법인은 현물출자받은 고정자산에 대한 취득세를 절약할 수 있다. 지방세특례제한법 57조 2에 따르면 현물출자 또는 사업 양도·양수에 따라 2021년 12월 31일까지 취득하는 사업용 고정자산(토지, 건물, 부동산 등)은 취득세를 75% 감면받을 수 있다. 이렇게 해서 1개 법인당 1개 주택씩 담으면 된다.

이 경우 해당 법인은 다주택 보유 법인이 아니기 때문에 7·10 대책에서 발표한 종부세 최고세율 6%가 적용되지 않는다. 6·17 대책에 따라 개인 종부세 최고세율을 단일세율로 적용받아도 세율이 3%, 4%에 불과하다. 세율이 절반 가까이 낮아지기 때문에 과세표준이 수십억 단위면 수천만원을 절약할 수 있다.

또한 1법인 1주택으로 바꾸면 더 이상 임대사업등록 주택이 아니기 때문에 임대료 인상률 5% 제한을 지키지 않아도 된다. 전세금을 큰 폭 올릴 수도 있게 되는 것.

익명을 요구한 법률 전문가는 "(대표이사는) 언제든지 원하는 개수만큼 법인을 만들 수 있다"며 "정부가 법인을 주택 개수로 통제한다면 이를 합법적으로 우회하는 방법은 쉽게 실행에 옮길 수 있다"고 말했다.

◆ 취득세 감면 폐지·취득세율 12%로 인상…6억 공제도 없어

하지만 7·10 대책으로 세법이 바뀌면 이 방법 중 일부는 유효하지 않을 것으로 보인다. 정부는 이번 대책에서 부동산매매·임대업 법인의 경우 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)을 배제한다고 밝혔다. 개인이 법인으로 전환해 세부담을 회피하는 상황을 막기 위해서다.

법인이 낼 취득세율도 4배 이상 뛰었다. 종전에는 법인 취득세가 주택 가액에 따라 1~3% 수준이었다. 하지만 앞으로는 취득세가 12%로 일괄적으로 오른다.

또한 기획재정부는 종부세 공제 혜택이 없어진 만큼 1법인 1주택 방식의 절세효과가 크지 않다고 보고 있다. 애초 종부세는 '고가 부동산 보유자'가 대상이기 때문에 개인에게 6억원까지 공제(1가구 1주택자는 9억원 공제)해주고 그 이상부터 부과한다.

하지만 6·17 대책에서는 법인 보유주택에 종부세 '6억원 공제' 혜택을 폐지했다. 예컨대 조정대상지역 내 4000만원짜리 빌라에 투자한 법인은 공제금액 없이 종부세율 3%를 내야 한다. 6억원 아파트에 투자한 개인이 6억원까지 공제 혜택을 받아서 종부세를 안 내는 것과 대비된다.

변광욱 기재부 재산세제과장은 "다주택 보유 법인은 1법인 1주택 쪼개기를 해도 개인과 달리 6억원 공제를 못 받는다"며 "종부세를 크게 절약하는 효과가 없다"고 말했다.

일각에서는 정부가 1법인 1주택 쪼개기를 통한 절세를 막는 다른 예외조항을 만들 수 있다고 내다봤다.

한 법률 전문가는 "(1법인 1주택 쪼개기처럼) 종부세율을 쉽게 낮출 수 있는 방안은 당연히 그대로 실현되기 어려울 것"이라며 "세법개정 과정에서 여러가지 예외사항이 만들어질 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com