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[르포] "급매물 동나고, 호가 이전 최고가 넘어서"...대책 앞둔 강남 주택시장 바닥쳤다

"부동산대책 발표되면 일시적 하락 반복될 듯"

  • 기사입력 : 2020년06월16일 06:03
  • 최종수정 : 2020년06월16일 09:42
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[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = "지금 잠실5단지 매도호가가 껑충 뛰어 작년 최고 실거래가를 넘어섰다. 부동산대책 발표를 우려한 수요자들이 전세를 끼고 미리 집을 사면서 호가가 올랐다. 추가 대책이 나오면 일시적으로 매맷값이 내리겠지만 오래가진 못할 것 같다." (잠실동 A공인중개사)

"당초 예상보다 코로나19로 인한 집값 하락이 크지 않은 데다 집값이 더 안 내릴 것 같자 매수세가 붙었다. 가까운 삼성동 GBC 착공 소식도 영향을 줬다. 지금도 저렴한 급매물을 잡으려는 수요가 줄을 섰다." (대치동 A공인중개사)

정부가 21번째 부동산대책을 예고하자 재건축과 대규모 개발 호재가 있는 지역은 집값이 뛰면서 '막판 다지기'에 돌입했다. 추가 대책으로 '갭 투자'(전세를 끼고 집을 매수하는 행위)가 막힐까 우려한 수요자들이 미리 집을 산 영향이 크다.

반면 자금적 여유가 있고 부동산대책이 '반짝 효과'에 그칠 것으로 판단한 이들은 급매물 대기로 돌아섰다. 추가 규제 이후 매맷값을 1억~2억원 낮춘 급매물이 나오면 이를 잡겠다는 거다.

16일 주택업계에 따르면 재건축과 대규모 개발호재가 있는 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 주요 아파트값이 오름세다. 부동산114에 따르면 지난 12일 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.03% 올랐다. 강남3구 중 송파가 전주 대비 0.08%, 강남이 0.02% 올랐다. 서초는 보합(0.00%)했다.

앞서 부동산대책과 코로나19 확산 영향으로 시세 대비 1억~3억원 내린 급매물들이 쏟아졌다. 그러자 더이상 집값이 큰 폭으로 내리기 어렵다고 판단한 수요자들이 거래에 나섰다. 급매물이 거래되자 집주인들은 기존에 내놓았던 매물의 매도호가를 올리거나 매물을 거둬들이면서 눈치보기에 돌입했다.

◆ 대규모 개발호재 발표되자 매수세...부동산대책 예고에 '서두르자'

이날 오전 기자가 찾은 송파구 잠실동 A공인중개업소 사무실에는 30분 동안 3통의 문의 전화가 걸려왔다. 지난 주말 분위기를 궁금해하는 대기수요자들이었다. 잠실동은 지난 5일 '잠실 스포츠·MICE 민간투자사업'(잠실 MICE 개발사업) 개발이 발표되자 주요 단지에 추격 매수가 붙었다. 잠실동을 대표하는 재건축 단지인 잠실5단지와 구축 단지인 엘리트(엘스·리센츠·트라지움)는 매도호가가 5000만~1억원 올랐다.

현재 잠실5단지는 전용면적 76㎡는 21억원 후반대에 매도호가가 형성됐다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 같은 면적은 지난달과 이번달 17억9425만~19억8300만원에 5건이 거래됐다. 인근 공인중개사에 따르면 이번달 들어 최고 실거래가에 육박한 21억5000만원에 한 매물이 손바뀜되면서 매도호가가 크게 뛰었다. 이 단지 같은 면적의 최고 실거래가는 21억5560억원(작년 12월)이다. 

잠실동 A공인중개사는 "실제 거래건수가 많지는 않은데 한 건이 거래되면 다른 매물들의 매도호가가 오르면서 전체적으로 값이 뛴다"며 "최근 MICE 개발이 발표되면서 잠실5단지 등 재건축 단지는 물론이고 급매물이 쏟아지던 일반 아파트들의 매맷값이 올랐다"고 전했다.

강남구 대치동도 최근 매도호가가 뛰었다. 대치동은 최근 현대차그룹이 삼성동의 옛 한국전력 부지에 짓는 '글로벌비즈니스센터'(GBC)가 착공하면서 개발 기대감이 쏠리고 있다.

대치동 대표 재건축 단지인 은마아파트는 전용 76㎡는 현재 18억원대 매물이 동났다. 비인기층인 저층 매물도 19억 초·중반대에 거래가 가능하다. 지난 5월 말 일부 저층은 18억 초반대에 거래가 가능했고 대부분은 18억 중·후반대~19억 초반대에 매도호가가 형성됐다.

현장에선 지난달 6일 서울시의 GBC 착공 발표와 함께 급매물들이 거래되면서 매도호가가 뛰었다고 입을 모은다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 전용 76㎡는 지난달 1건(19억3000만원)을 제외하고 17억6600만~18억9000만원에 12건이 거래됐다.

대치동 B공인중개사는 "지난해 12·16 대책 이후 주춤했던 강남 주택시장이 다시 오르고 내리는 것을 반복하다가 최근 다시 매도호가가 뛰었다"며 "대치동은 학군 수요가 끊이지 않는 데다 GBC와 가까워 대표적인 재건축 단지 은마에 실거주와 투자 문의가 급증했다"고 말했다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

◆ "대책 발표되면 일시적 하락할 것...급매물 대기수요 많다"

수서역세권이 개발되는 수서동과 재건축이 추진되는 개포동도 비슷한 분위기다. 수서동 C공인중개사는 "수서역세권이 개발이 추진되면서 수서동 아파트는 물론 주변 지역 단지들은 다른 지역보다 부동산대책 영향이 적다"고 설명했다.

개포동 D공인중개사도 "분양가상한제로 재건축 단지가 예전에 비해 투자 가치가 줄은 것은 맞지만, 앞으로 규제가 더 강화돼 내 집 마련이 더 어려워질지 모른다는 불안감이 큰 것 같다"며 "신축과 대지지분이 큰 단지들을 위주로 문의가 꾸준하다"고 전했다.

현장에선 22번째 부동산대책이 발표되면 일시적으로 아파트 매맷값이 하락할 것으로 예상한다. 하지만 집값 하락 영향이 단기적인 효과에 그칠 것이란 시각이 우세하다.

대치동 B공인중개사는 "수도권 집값이 풍선효과로 치솟는 데다 분양권 규제로 지방광역시 새 아파트 몸값도 크게 뛰었는데 강남 집값만 계속 내릴 것이란 생각은 어불성설"이라며 "규제대책이 발표돼 사정이 급한 집주인이 싸게 매물을 내놓으면 그동안 강남 입성을 꿈꿔온 학군 수요나 투자 수요가 매수에 나서고 집주인들은 다시 매도호가를 올릴 것"이라고 내다봤다.

잠실동 A공인중개사는 "인기 단지에는 기존에 살던 집을 처분한 뒤 자금을 마련해 집값이 1억~2억원 내리면 이를 매수하려는 대기수요가 줄을 섰다"며 "앞서 부동산대책 이후 급매물이 쏟아졌지만 자금적으로 여유 있는 수요자도 많아 시간이 지나면 다시 값이 오르는 현상이 반복될 것"이라고 예측했다.

kimjiyu@newspim.com

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