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"바뀔 가능성 낮은데" 재건축 '35층 룰'..재건축 희망고문 논란

서울시 '서울플랜2040' 위한 지상 공간 가이드라인 착수
최고 35층 변경 가능성 낮아 시정 신뢰도만 떨어뜨릴 수 있어

  • 기사입력 : 2019년02월26일 11:00
  • 최종수정 : 2019년02월26일 15:09
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[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울시가 3종 일반주거지역에 대한 아파트 층수 제한을 재고할 뜻을 밝히자 재건축 단지들에 대한 '희망고문'을 준다는 논란이 일고 있다.

최고 층수제한 변경 가능성은 높지 않은 상황에서 이번 방침이 자칫 서울시 도시계획 변경을 기대하는 단지들에 희망만 심어 준다는 이야기다. 실제 서울시의 층수제한 재검토 방침이 알려지자 주요 역세권이나 상업지역 주변 3종 일반주거지내 재건축 단지들이 49층 재건축 계획을 검토하고 있다.

이와 함께 서울시 정책에 대한 시민 신뢰도가 추락할 것이란 분석도 나온다.

26일 건설부동산업계에 따르면 서울시가 추진하는 3종 일반주거지역 층수 제한 재검토 방침에 따라 사실상 사업중단 상태에 빠진 주요 재건축단지들이 최고 49층 규모 초고층 사업계획을 마련하는 것과 같은 사업재개 움직임을 보이고 있다.

시는 다음 달 ‘도시관리 차원의 지상공간정책 가이드라인 연구용역’을 발주한다. 이 연구용역에서는 서울 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에 의한 높이 관리와 경관기본계획, 용도지역·지구, 건축 사업기준과 같은 원칙을 검토해 지역 특성별로 높이 관리 개선 방안을 마련할 계획이다.

일반주거지역에 있는 건물을 현행 지상 35층보다 높은 층수로 조성할 경우를 가정해 일조·조망권 영향 등을 따져 본다는 계획이다. 내년 10월 용역이 끝나면 높이 계획을 확정한다는 게 서울시의 방침이다.

서울시 도시계획과 관계자는 "이번 연구 용역은 법에 따라 5년 마다 해야하는 서울도시기본계획 재정비 차원"며 "층수제한을 풀려는 목적으로 하는 것은 아니지만 논란이 많이 일었던 층수 제한에 대한 의견도 들어볼 예정"이라고 말했다.

은마아파트 [사진=이형석 기자]

일단 서울시는 모든 가능성을 열어 두고 있는 상태다. 다만 문제는 서울시의 이같은 움직임이 시장에는 '35층 룰' 재고로 확대되고 있다는 점. 박원순 시장까지 35층 룰 변경 가능성을 꺼낸 바 있어 이같은 분위기는 확산되고 있는 상황이다.

특히 아직 재건축 초기 단계 단지들은 서울시 방침을 주목하고 있다. 강남구 압구정동 압구정3구역도 최고 49층, 평균 35층 높이 재건축안을 내놨다. 송파구 신천동의 장미아파트도 최근 50층 높이 재건축 추진에 나서고 있다. 또한 주민민원을 챙겨야하는 강남구도 서울시 층수제한에 대한 대안을 마련한다는 입장이다.

잠실주공5단지를 사례로 준주거지역으로 용도지역 변경을 한 뒤 일부 동에 대해 최고 49층을 짓는다는 게 이들 단지들의 전략이다.

하지만 35층 룰이 변경될 가능성은 낮다. 지난 2014년 서울시는 3종 일반주거지역에 대한 층수제한을 도입한 이래 70여개 단지에 대한 건축심의를 했지만 단 한 곳도 35층을 넘어서지 못했다. 이와 함께 35층 룰이 변경되면 앞서 최고 35층으로 사업을 추진한 단지들이 형평성 문제를 제기할 수 있다. 서울시 스스로 '골치 아픈' 일에 휘말릴 수 있는 만큼 35층 변경 가능성은 높지 않다는 게 업계의 시각이다.

현행 최고 35층에서 평균 35층으로 바뀔 가능성은 남아 있다. 하지만 이 역시 형평성 논란에서 자유로울 수 없을 전망이다. 

이에 따라 이같은 서울시의 방침은 시장에 혼란을 줄 수 있는데다 결과적으로 시정에 대한 불신감을 키울 수 있다는 지적이 나온다. 35층 룰 변경을 기대하는 재건축 단지들에 '희망고문'만 줄 수 있다는 이야기다. 최고 49층 재건축을 추진하다가 4차례 시 건축심의에 탈락한 후 35층으로 재건축 계획을 바꾼 강남구 대치동 은마아파트도 다시 49층으로 복귀할 수 있다.

서울시가 업계와 재건축 추진단지 주민들의 반발에도 불구하고 지켜낸 35층 룰을 스스로 파괴하는 것은 정책 신뢰도 차원에서도 바람직하지 않다는 진단도 나온다.

업계 관계자는 "법 테두리 안에서 추진하는 재정비 사업은 정부나 지방자치단체 정책에 따라 바뀔 수밖에 없지만 별다른 이유도 없이 제도를 이리저리 바꾸는 것은 시장에 혼란만 줄 것"이라며 "더욱이 35층 룰에 맞춰 재건축을 추진한 단지들이 형평성 문제를 제기할 수 있다"고 말했다.

아예 서울시의 35층 룰 재검토 추진 자체가 정책 신뢰도를 떨어뜨린 행위란 시각도 있다. 서울시가 스스로 만든 규정을 스스로 무너뜨릴 경우 앞으로도 서울시 정책은 시장의 믿음을 줄 수 없을 것이란 이야기다.

김진수 건국대 교수는 "정책은 예측이 가능해야 시장과 국민들에게 신뢰를 줄 수 있다"며 "3종 일반주거지의 층수 제한은 애초부터 논란이 많았는데도 이를 강행한 서울시가 스스로 재검토를 한다면 서울시 정책의 불투명성이 더 커질 수 있을 것"이라고 말했다.

 

donglee@newspim.com

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