[서울=뉴스핌] 나은경 기자 = 지난 15일 서울 서초구청이 서초구 반포현대 재건축조합에 재건축 초과이익 환수제에 따른 재건축 부담금으로 조합원 1인당 평균 1억3569만원을 통지하면서 재건축 부담금에 대한 논란이 거세지고 있다. 특히 재건축 신규 아파트의 미래 집값 예측치에 대한 논란이 크다. 

다만 1억3569만원의 부담금은 일단 '가이드라인' 성격의 예정금액이다. 준공인가 시점의 가격이 결정되면 그에 따라 재건축 부담금도 변경될 수 있다. 지금은 집값이 크게 오르는 시점인 만큼 집값 상승세가 둔화될 것으로 보이는 향후 3~4년 뒤에는 현 예측치만큼 집값이 오르지 않을 것이란 예측이 더 많다. 이에 따라 반포현대아파트를 비롯한 재건축 단지의 부담금도 줄어들 공산이 큰 것으로 분석된다. 

조합원 당 최대 8억원의 재건축 부담금이 부과될 것으로 예측된다. 사진은 서초구 반포3주구 <사진=이형석 기자>

16일 국토교통부와 재건축 업계에 따르면 지난 15일 서초구 반포현대 재건축 조합에 부과된 가구당 1억3500만원대의 부담금은 준공인가 시점 이후 조절될 전망이다. 

이번에 산정된 예정액은 재건축 단지가 준공된 뒤 실제 시세와 가격 상승률을 적용한 최종 재건축 부담금과는 다를 수 있다. 재건축 부담금은 준공인가일 이후 확정 부과되기 때문이다. 이에 따라 사업시행인가 후 주택시장이 위축돼 집값이 많이 오르지 않으면 예정 금액보다 적은 부담금이 매겨지게 된다.

국토교통부 주택정비과 관계자는 "사업시행인가 시점에서 산정된 예정액은 향후 책정될 재건축 부담금 규모에 대한 가이드라인일 뿐"이라고 말했다. 납부는 부과일부터 6개월 안에 해야 한다.

재건축 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금은 부담금 납부 의무자가 해당 지역 시장, 군수, 구청장에게 제출한 자료를 토대로 지방자치단체가 산정한다.

지난 2월 국토교통부가 발표한 '재건축부담금 업무매뉴얼'에 따르면 부담금 산정방식은 먼저 재건축 개시시점인 조합설립추진위원회 승인일 당시 공동주택 공시가격에서 정기 예금 이자율이나 해당 시,군,구 집값 상승률(한국감정원 '시군구별 주택매매가격지수') 가운데 높은 수치로 계산한 '정상주택가격상승분'에 개발비용을 더한다. 이후 종료시점인 준공인가시점의 실제 가격(일반분양가와 조합원 물량 거래가격의 평균)에서 이 금액을 빼고 3000만원을 제한 뒤 나머지 금액에 부과율을 곱한다. 

여기서 가장 큰 논란은 종료시점의 주택가액이다. 하지만 이는 종료시점에 다시 부담금을 산정하는 만큼 큰 문제는 없다. 오히려 문제는 종료시점 가액은 실거래가격으로 산정하면서 개시시점 주택가액을 공동주택 공시가격으로 한다는 점이다. 

공동주택 공시가격은 일반적으로 실거래가격의 80%선에서 책정된다. 이렇게 되면 '초과이익'이 실제보다 더 커지게 되는 셈이다. 한 부동산시장 전문가는 "기준을 다르게 해 부담금을 산정한다는 것은 어불성설"이라며 "실거래가로 하던지 공시가로 하든지 기준이 통일돼야한다"고 말했다. 그는 "기준이 다른 것은 분명히 향후 문제가 될 것"이라고 덧붙였다. 

이렇게 걷어진 재건축 부담금은 주거복지 예산으로 사용될 예정이다. 징수된 부담금의 20%는 해당 광역자치단체에 30%는 해당 기초자치단체에 귀속된다. 이 부담금은 도시·주거환경정비기금이나 국민주택사업 및 재정비촉진특별회계에 쓰이게 된다.

국고에 귀속되는 나머지 50%는 주택도시기금법에 따라 주택도시기금 재원이 된다. 주거기반시설 설치 수준을 평가해 그 결과에 따라 25%는 전국 기초자치단체로, 다른 25%는 전국 광역자치단체의 주택도시기금 재원으로 쓰일 예정이다.

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