[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 재건축초과이익환수 부담과 공사비·이주비 상승으로 정비사업 추진이 지연되는 가운데 대형 건설사들이 리모델링 사업 확대에 나서고 있다. 노후 아파트가 늘어나면서 리모델링 수요와 시장 규모도 확대될 것이란 기대가 나온다.

대형 건설사들은 비용 부담을 낮추고 사업 기간을 단축할 수 있는 신규 사업모델을 제시하며 시장 선점에 나서고 있다. 규제 완화 움직임과 리모델링 추진 단지 증가가 맞물리는 가운데 차별화된 주거 서비스와 사업비 절감 방안이 향후 시장 경쟁력을 좌우할 주요 변수로 꼽힌다.

◆ "기간 단축·비용 절감" 삼성·현대·GS 리모델링 시장 확대 노려

15일 건설업계에 따르면 대형 건설사들이 새로운 리모델링 사업모델을 선보이며 시장 공략에 나서고 있다. 대형 건설사의 참여가 확대되면 시공사 선정 과정에서 경쟁입찰을 진행하는 사업장도 늘어날 것으로 예상된다.

이들 모델은 증축이나 기존 골조 철거 없이 건물의 구조체를 유지하면서 외관과 내부 설비, 커뮤니티 시설 등을 개선하는 것이 특징이다.

증축 철거를 하지 않다 보니 공사 기간과 사업비가 줄어들고 인허가 절차도 간소화되는 장점이 있다. 업계에서는 단지에 따라 공사 기간은 1년6개월에서 2년, 총 사업기간은 3년 이내로 단축하는 것을 목표로 한다. 리모델링 총 사업 기간이 평균 8~11년에 걸린 것에 비하면 5년 이상 단축할 수 있다.

GS건설은 12일 새로운 리모델링 사업 모델 'BEYOND ADDITION(비욘드 어디션)'을 공개했다. 앞서 삼성물산과 현대건설도 각각 '넥스트 리모델링'과 '더 뉴 하우스' 모델을 선보였으며 서초 반포푸르지오와 강남구 삼성 힐스테이트 2차에서 사업을 추진한다.

최근 강남3구 일대에 재건축 단지에 대해 재건축초과이익환수 움직임과 건축비 상승에 따른 분담금 증가로 정비사업이 지체되는 곳들이 나오고 있어 대안으로 주목받을 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "연차가 오래돼 정비는 필요하나 건축비 인상 등으로 재건축과 증축이나 철거를 통한 리모델링 비용 부담으로 사업에 나서지 못하는 단지에서 수요가 있을 것이다"며 "적은 비용으로 가치 상승을 기대할 수 있어 '가성비 리모델링'으로 볼 수 있다"고 말했다.

리모델링 시장 판도를 변화시키기 위한 움직임으로도 볼 수 있다. 현재 리모델링 시장은 포스코이앤씨가 주도하고 있다. 포스코이앤씨는 지난 9월 발표한 자료에 따르면 2014년 리모델링 시장 진출 이후 46개 단지에서 약 14조3000억원을 수주했다.

재건축·재개발 정비사업에 주력해 오던 삼성물산, 현대건설, GS건설이 신규 사업 모델을 통해 리모델링 사업 확장을 노리는 것이다.

복잡한 구조로 인해 사업 추진이 쉽지 않은 단지들이 적지 않은만큼 고도의 기술력과 함께 주민들을 만족시킬 주거 서비스 제공이 중요한 만큼 건설사 간 경쟁도 예상된다.

다만 새로운 사업 모델에서는 증축을 통한 가구수 증가가 이뤄지지 않아 분양수익을 기대할 수 없다. 따라서 사업비 전체를 조합원이 부담해야 하는만큼 자금 여력이 있는 조합원이 있는 단지들 중심으로 사업 수요가 있을 것으로 예상된다.

건설업계 관계자는 "구조가 복잡한 단지나 단기간 사업 추진을 희망하는 단지에서 사업을 진행함으로써 새로운 시장을 개척하는 의미가 있다"면서 "비용을 전원 조합원이 부담해야 하는만큼 사업 확대에는 한계가 있어 기존 리모델링 사업과 병행할 수 밖에 없다"고 설명했다.

◆ 규제 완화 기대감에 기존 리모델링 사업도 확대 조짐

기존 리모델링 사업도 정부 규제 완화 움직임에 따라 사업 확대가 예상된다. 국토교통부는 지난 8월 리모델링 인허가 동의율을 기존 75%에서 70%로 낮추는 내용의 주택법 시행령 개정안을 입법예고했다. 해당 개정안은 내년부터 시행될 예정이다. 전용면적 85㎡ 초과 가구의 세대 분할을 허용하고, 2개 이상 단지의 통합 리모델링을 통한 조합 설립도 가능하도록 했다. 안전성 검토기관에 한국부동산원 등을 추가해 관련 절차를 효율화하는 방안도 추진된다.

서울시도 리모델링 촉진책 세부 방안을 내놓을 예정이다. 촉진책에는 사전자문제도 폐지와 통합심의 도입 등 인허가 절차를 간소화하는 방안이 거론되고 있다. 사전자문제도는 건축심의 전 단계에서 서울시 도시·건축 공동위원회가 사업계획을 검토하는 제도다.

여기에 도심 내 1990년대 후반과 2000년대에 지어진 아파트 중에서 이미 용적률이 높아 재건축을 하더라도 사업성이 나오지 않던 단지들이 있어 사업 추진에 나서는 단지들이 나올 것으로 보인다.

한국리모델링융합학회에 따르면 지난달 기준 전국에서 149개 단지 12만546가구에서 리모델링이 진행되고 있다. 특히 조합설립인가를 받은 단지는 올해 상반기에만 6곳으로, 지난해 연간 1곳에 그쳤던 것과 비교해 크게 늘었다.

정부와 서울시가 추진하는 인허가 절차 완화 등 규제 완화가 실제 사업성 향상으로 이어지고, 주민들의 사업 추진 부담을 덜어내는 것이 사업 흥행에 관건이 될 것으로 예상된다. 

리모델링 업계 관계자는 "재건축과 달리 리모델링은 이주비 대출 등에서 어려운 부분이 있고, 수직증축 제한이 있어 사업성을 내기 어려운 측면이 있다"며 "정부 규제 완화로 사업성 개선이 이뤄질지 여부가 중요할 것 같다"고 전했다.
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