[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 핵심 오피스 권역의 노후화가 심화하면서 리뉴얼 여부가 자산 경쟁력을 가르는 변수로 떠올랐다. 건물 사양을 개선하는 데 그치지 않고 상업시설 구성과 브랜드, 임대·시설관리까지 함께 바꿔야 자산가치를 높일 수 있다는 분석이다.

6일 글로벌 부동산 서비스 기업 '쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아'는 서울 주요 오피스 권역의 노후화가 빠르게 진행되면서 리뉴얼 여부에 따른 자산 경쟁력 격차가 확대될 것으로 전망했다.

서울 도심업무지구(CBD)와 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD)는 대부분 1970~1980년대를 중심으로 개발됐다. 권역별 전체 오피스 면적은 ▲CBD 약 443만㎡ ▲GBD 약 380만㎡ ▲YBD 약 205만㎡다.

이 가운데 준공 후 10년 이상 지난 자산의 비중은 CBD가 78%로 가장 높았다. GBD는 75%, YBD는 58%로 집계됐다. CBD는 준공 15년 이상 20년 미만 오피스가 전체 면적의 30%, 20년 이상 오피스가 25%를 차지한다. 현재 15년을 넘긴 오피스를 합하면 55%에 달해 향후 5년 안에 CBD 오피스의 절반 이상이 준공 20년 이상 자산으로 편입될 전망이다.

업계에선 노후화 자체보다 리뉴얼 여부가 앞으로의 경쟁력을 좌우할 것이란 예측이 지배적이다. 신축 오피스 공급이 늘고 임차인의 선택 기준이 높아져서다. 같은 연식의 자산이라도 공간과 콘텐츠, 운영 방식을 얼마나 개선했는지에 따라 임대 경쟁력과 자산가치가 달라질 수 있다.

오피스 내 상업·편의시설의 역할도 바뀌고 있다. 과거에는 입주자의 식사와 일상적인 편의를 지원하는 부속시설에 가까웠지만 이후 임대수익을 늘리는 수익 창출 시설로 발전했다. 최근에는 차별화된 공간과 상업시설 구성을 통해 건물의 브랜드와 수익성을 함께 높이는 자산가치 창출 시설로 진화하고 있다.

윤화섭 C&W코리아 선임상무는 "오피스 경쟁력을 높이려면 물리적 경쟁력과 콘텐츠 경쟁력, 운영 경쟁력을 종합적으로 개선해야 한다"고 말했다.

물리적 경쟁력에는 입지와 건축 사양, 연결 동선, 건물 외관, 공용부, 주차·승강기와 접근성 등이 포함된다. 콘텐츠 경쟁력은 입점 업종 구성과 핵심 점포 유치, 공간 브랜딩, 편의시설에 달렸다. 운영 경쟁력은 임차인 관리와 행사, 임대 전략, 마케팅, 환경·사회·지배구조(ESG) 운영, 안전·시설관리 등을 아우른다.

건물만 고치는 방식에서 벗어나 공간을 채우고 운영하는 전 과정이 함께 달라져야 한다는 의미다. 윤 상무는 "서울 오피스 시장은 신축 공급 과잉 시대에 진입하고 있지만 구축 자산이라도 전략적인 리뉴얼을 통해 충분히 경쟁력을 갖출 수 있다"고 말했다.

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