[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울 비아파트 시장에서 '월세 100만원' 이상 거래가 급증하고 있다.

올해 상반기 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 신규 월세 계약 중 월세가 100만원 이상인 거래 건수가 지난해 상반기 대비 일제히 증가했다. 중대형 면적을 중심으로 월세 상승세가 두드러졌다. 전문가들은 아파트와 비아파트 모두 공급 부족이 겹치면서 임대료 상승 압력이 커지고 있다고 진단한다.

◆ 오피스텔·연립·다세대·단독·다가구, 100만원 이상 월세 계약 증가

29일 뉴스핌이 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과, 올해 1월 1일부터 6월 28일까지 서울 오피스텔 신규 월세 거래 2만6973건 중 월세가 100만원 이상인 거래는 5255건으로 전체의 19.5%를 차지했다. 전년 동기(2025년 1월 1일~6월 28일·16.7%)보다 월세 100만원 이상 신규 계약이 늘었다.

연립·다세대주택과 단독·다가구주택도 수치가 증가했다. 연립·다세대주택은 서울 신규 월세 거래 3만1977건 중 월세 100만원 이상 거래가 4632건(14.5%)로 나타났다. 전년 동기(13%) 대비 확대됐다. 단독·다가구주택은 서울 신규 월세 거래 5만5724건 중 월세 100만원 이상 거래가 3433건(6.2%)이었다. 전년 동기(5.1%)보다 상향된 수치다.

전용면적별 평균 월세 계약액을 계산해보면, 오피스텔은 60㎡ 미만 소형 평수를 제외하고 평균액이 모두 100만원을 넘었다. ▲60㎡ 초과 85㎡ 이하 157만원 ▲85㎡ 초과 102㎡ 이하 171만원 ▲102㎡ 초과 135㎡ 이하 254만원 ▲135㎡ 초과 565만원 등이다. 전 유형이 지난해 상반기보다 평균 계약액이 올랐다. 특히 135㎡ 초과 유형의 평균 계약액은 일부 초고가 거래의 영향으로 평균 계약액이 전년 대비 69.5% 뛰었다.

연립·다세대주택은 대형 평형 위주로 100만원 이상 월세 계약이 이뤄졌다. 평균 월세 계약액은 ▲102㎡ 초과 135㎡ 이하 143만원 ▲135㎡ 초과 438만원 등이다. 모든 유형에서 지난해 상반기보다 평균 계약액이 높아졌다. 금액 상승폭이 가장 높은 유형은 102㎡ 초과~135㎡ 이하(+16.4%)로 나타났다.

단독·다가구주택은 중대형 평형의 100만원 이상 계약 사례가 많았다. 평균 월세 계약액은 ▲85㎡ 초과 102㎡ 이하 100만원 ▲102㎡ 초과 135㎡ 이하 101만원 등이다. 거래 건수가 적은 135㎡ 초과 평형을 제외한 전 유형에서 전년 대비 평균 계약액이 뛰었다. 102㎡ 초과~135㎡ 이하(+22.3%)에서 상승세가 두드러졌다.

◆ "아파트 수요 비아파트 이동...비아파트 공급 부족으로 월세 상승

전문가들은 서울 비아파트 고가 월세 계약이 늘어나는 배경으로 '아파트·비아파트 공급 부족'을 꼽는다. 아파트 공급이 수요를 따라가지 못하면서 임대료가 상승했고, 대체 수요가 비아파트 시장으로 유입됐다는 것이다. 그러나 비아파트 역시 공급이 충분하지 않아 수요 증가가 월세 상승으로 이어졌다는 분석이다. 비아파트는 소형 위주 공급인 만큼, 상대적으로 공급이 더욱 부족한 중대형 면적에서 평균 월세가가 가파르게 오른 것으로 풀이된다.

김인만 부동산연구소장은 "서울 아파트 가격 급등과 정부의 대출 규제가 맞물리면서 아파트 시장 진입이 어려워진 실수요자들이 비아파트로 이동하고 있다"며 "아파트를 고려하던 수요층은 원룸보다는 일정 규모 이상의 주거공간을 선호하는 만큼, 중대형 비아파트 수요가 상대적으로 더욱 크게 늘고 있다"고 말했다.

김 소장은 "프로젝트 파이낸싱(PF) 시장 침체, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증비율 하향 등으로 비아파트 공급 여건이 악화되면서 신규 공급이 줄었다"며 "수요 증가를 공급이 따라가지 못하면서 월세 가격 상승으로 이어지고 있다"고 설명했다.

특히 아파트 대체 수요가 가장 많이 유입되는 오피스텔 위주로 고가 월세 계약이 늘었다는 진단이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "비아파트 중에서도 오피스텔의 100만원 이상 월세 계약 건수가 눈에 띄게 증가했다"며 "다세대나 다가구주택은 소형 물량이 많은 반면 오피스텔은 면적 구성이 비교적 다양해 고가 월세 계약이 더 확대된 것"이라고 분석했다.

함 랩장은 "지방 미분양 이슈, PF 부담, 2022년 이후 금리 인상 등으로 오피스텔 공급 여건이 악화되면서 오피스텔 입주 물량이 2020년 12만5000실에서 올해 1만4000실로 줄었다"면서 "공급 부족 현상과 서울 시내 전반적 집값 상승, 전세의 월세화 등이 맞물리면서 비아파트 월세 가격이 뛰는 것"이라고 했다.

blue99@newspim.com