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한계 드러나는 서울 공급대책…공공재건축 '파리 날리고' 공공재개발 '까다롭고'

공공재건축 도입시 사업성 악화…은마·잠실5·미주 등 대단지 '철회'
공공재개발, 요건 미달로 10곳 퇴짜…"단기 공급 만능해법 아니다"

  • 기사입력 : 2021년02월21일 06:02
  • 최종수정 : 2021년02월21일 15:57
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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 작년 8·4 공급대책에서 야심차게 도입한 공공재건축, 공공재개발에 파열음이 끊이지 않고 있다. 공공재건축은 대단지 재건축 아파트들이 여럿 빠져 사실상 주택공급 효과가 적을 것이라는 평가를 받는다.

반면 공공재개발은 요건을 맞추지 못해서 퇴짜를 맞은 지역이 여러 곳이다. 정부 주도의 정비사업이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 것이 아니기 때문에 이처럼 한계가 드러나고 있다는 게 업계의 지적이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 강남구 은마아파트 단지. 2020.10.07 pangbin@newspim.com

◆ 공공재건축 도입시 사업성 악화…은마·잠실5 등 대단지 '철회'

21일 부동산업계에 따르면 강남구 은마아파트(4424가구), 송파구 잠실주공5단지(3930가구), 동대문구 청량리동 미주(1089가구) 등 대단지는 모두 공공재건축 사전컨설팅 신청을 철회했다.

공공재건축은 정부가 8·4 공급대책에서 발표한 '공공참여형 고밀재건축' 제도다. 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 재건축사업에 참여하는 방식이다.

이 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300∼500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

하지만 은마아파트를 비롯한 주요 재건축 단지에선 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

특히 조합들은 재건축 사업의 공공성이 높아지면 그만큼 사업성이 나빠질 것을 우려한다. 공공재건축을 할 경우 기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나는 만큼 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 2배로 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 또한 임대아파트 수가 많으면 단지에 고급화 이미지를 적용할 수 없어서 분양가를 높게 책정하기 어려워진다.

또한 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 점을 감안하면 부담이 크다. 입지가 좋은 사업지일수록 '공공참여형 고밀재건축'에 참여할 유인이 없는 이유다.

은마아파트에 공공재건축 도입을 반대하는 소유주들로 이뤄진 비상대책위원회(비대위)인 '공공재건축 반대 소유자 연대'(은소협)는 공공재건축을 하면 3.3㎡당 지가를 1억5000만원으로 가정할 경우 조합원 1인당 11억원 가량의 손해가 발생한다고 주장했다.

잠실주공5단지, 청량리 미주아파트도 조합원 반발에 부딪혀 작년에 이미 포기를 선언했다. 이처럼 규모가 큰 사업장이 모두 빠지자 공공재건축으로 향후 5년간 5만가구를 공급한다는 정부의 목표 달성 여부가 불투명해졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.02.03 sungsoo@newspim.com

현재 공공재건축 컨설팅에 참여한 단지는 500가구 미만의 소규모 단지들이다.

세부적으로는 ▲서초구 잠원동 신반포19차아파트(242가구, 클린업시스템 기준 토지등소유자 241명) ▲중랑구 망우동 망우1구역(토지등소유자 270명) ▲광진구 중곡동 중곡아파트(270가구, 토지등소유자 270명) ▲영등포구 신길동 신길13구역(토지등소유자 247명) ▲관악구 신림동 건영아파트(492가구) ▲용산구 이촌동 강변강서아파트(토지등소유자 184명) 등 총 7곳이다.

다만 강남에서 유일하게 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 신반포19차도 공공재건축에 참여할 가능성이 낮다는 얘기가 나온다.

김성진 신반포19차 재건축 조합장은 "사업성 검토를 위해 공공재건축 사전 컨설팅에 참여했는데 높은 임대주택 비율이나 재초환 탓에 부정적인 여론이 높다"며 "현재는 공공재건축보다는 주변 단지와의 통합 재건축을 할 가능성이 더 크다"고 말했다.

이에 따라 공공재건축은 사실상 주택공급 효과가 크지 않을 것이라는 평가를 받는다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 효과가 큰 대단지 보다는 사업성이 상대적으로 낮아 공공재건축 혜택을 볼 수 있는 중·소규모 단지가 주로 신청했다"며 "전체적으로는 주택공급 효과가 적을 것"이라고 말했다.

◆ 공공재개발, 요건 미달로 10곳 퇴짜…"주택공급에 만능해법 아니다"

공공재개발은 주요 사업장의 관심을 받았지만 요건을 충족하지 못해 사업지로 선정되지 못한 지역이 많다.

서울시에 따르면 공공재개발 공모를 신청한 70곳 중 시범사업지로는 ▲흑석2구역(270가구) ▲양평13구역(618가구) ▲양평14구역(118가구) ▲용두1-6구역(919가구) ▲신설1구역(279가구) ▲봉천13구역(357가구) ▲신문로2-12구역(242가구) ▲강북5구역(680가구) 8곳이 선정됐다. 나머지 62곳(전체의 88.5%)은 선정되지 못했다.

공공재개발을 신청했어도 요건이 부족해 '재검토 대상지'로 선정된 지역으로는 ▲중랑구 면목동 527번지 일대 ▲성북구 장위11구역 ▲장위12구역 ▲성북5구역 ▲삼선3구역 ▲양천구 신월 7동 1구역 ▲영등포구 당산동6가 ▲대림3동 ▲신길6구역 ▲강동구 고덕1구역으로 총 10곳이 있다.

공공재개발 사업지가 되려면 크게 두 가지 요건을 만족해야 한다. 첫번째(필수 요건)는 '도시 및 주거환경정비법' 등 관계법령과 함께 '2025 도시 및 주거환경정비기본계획' 등을 충족해야 한다.

기존 주택정비형 재개발구역도 지정요건(주거정비지수 등)을 충족하는지 여부는 구청에서 조사할 계획이다. 이는 선정위원회 심사 시 참고 자료로 활용한다. 주거정비지수란 노후도, 주민동의율, 가구 밀도를 포함한 정량적 판단 기준을 말한다.

두번째(제외 요건)로는 공공재개발 후보지 공모대상 제외 요건에 해당하지 않아야 한다. 서울시 정책상 도시관리(특별경관지구 등), 보존계획(역사문화보존 등)에 따라 관리 또는 보존이 필요한 구역은 제외 대상이다.

또한 도시재생사업 추진지역 또는 관리형 주거환경개선사업 예정지역, 기존 도시건축 혁신방안 진행 및 완료구역도 제외된다.

'도시재생사업'이란 도시재생법(활성화지역 등), 도시정비법(관리형 주거환경개선사업), 소규모 주택정비법(자율·가로주택사업 등), 한옥 등 건축자산법(건축자산 진흥구역) 및 관련 조례(골목길 재생사업 등) 등에 근거해서 재정을 투입한 공공사업을 말한다.

서울시 주거정비과 관계자는 "성북5구역은 도시재생사업 구역으로 이미 공공자금이 투입돼서 (공공재개발로) 선정되지 못했다"며 "주민들이 공공재개발을 신청할 때 필수요건을 모두 충족하고 제외요건에 해당하지 않는지를 사전에 검토해야 하는데 그렇지 못한 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "정비구역 요건도 충족하지 않은 지역에 무턱대고 공공재개발 사업을 할 수는 없다"며 "성북5구역이 사업을 하려면 도시재생사업 구역도 공공재개발을 할 수 있게끔 공모 기준이 바뀌어야 한다"고 덧붙였다.

전문가들은 공공재건축, 공공재개발이 서울 내 모든 사업구역에 적합한 방식은 아니기 때문에 이처럼 파열음이 나오고 있다고 지적했다. 정부 주도의 정비사업만으로는 단기에 서울 주택을 대규모로 늘리는 데 한계가 많다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재건축 또는 공공재개발이 적합한 지역이 있고 그렇지 않은 지역이 있다"며 "예컨대 인구가 적은 지방 구도심이나 민간이 정비사업을 하기에 사업비·전문성이 부족한 지역은 공공재개발을 도입할 만 하다"고 말했다.

다만 "민간이 충분히 정비사업을 할 수 있는 지역의 경우 공공재건축·재개발이 맞지 않을 수도 있다"며 "정부가 공공재건축·재개발이 '만능 해법'인 것처럼 적극 추진하는 것에 대해 시장이 실현 가능성을 낮게 보고 부작용을 우려하는 것도 그 때문"이라고 덧붙였다.

 

sungsoo@newspim.com

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