[美 블루칩] 에섹스프로퍼티, 캘리포니아 중심 주거용 리츠 '배당귀족주'

기사입력 : 2020년11월13일 00:55

최종수정 : 2020년11월13일 00:55

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[서울=뉴스핌] 김현영 기자 = 에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust Inc., ESS)는 주로 미국 서부 해안 지역의 아파트를 매입해 임대하는 주거용 부동산 투자 신탁(REITs)이다.

1971년 억만장자 조지 M 마커스가 설립한 작은 부동산 회사에서 시작했으며, 현재는 연간 매출 14억 달러, 시가총액 170억 규모로 성장했다.

미국 캘리포니아주 산마테오에 본사를 두고 있고, 남부 캘리포니아, 북부 캘리포니아, 시애틀 도심을 중심으로 다가구 아파트의 취득 · 개발 · 재개발 · 관리 사업을 한다.

2019년 말 기준으로 250개의 아파트 단지에 총 6만570세대의 임대 아파트 유닛과 10만6716평방피트의 사무용 부동산을 보유하고 있다.

1994년 6월 6일 뉴욕증권거래소(NYSE)에 상장했고, 2014년 S&P500지수에 편입됐다.

12월인 결산월인 에섹스 프로퍼티는 2019 회계연도 기준으로 매출액이 전년 대비 4.2% 증가한 14억8000만 달러, 순이익이 12.5% 증가한 4억3929만 달러, 희석 EPS가 12.9% 증가한 6.66달러, 주당 사업운영수익(FFO)이 7.6% 증가한 13.73달러를 기록했다.

부동산이나 시설물을 임대하여 수익을 창출하는 리츠(REITs) 회사에 속하는 만큼 법인세를 면제받는 조건으로 과세대상 이익의 90% 이상을 배당한다.

분기 단위로 배당금을 지급하며 최근 1년간 배당금은 주당 8.31달러, 배당수익률은 3.21%이고, 26년째 배당금을 증액해온 '배당귀족주'이다.

2010년 경기침체에도 불구하고 다가구 주거용 리츠 중에 유일하게 배당금을 증액한 바 있다.

올해 리츠 업계는 고전하고 있지만, 그나마 주거용 리츠가 호텔이나 상업시설 리츠에 비해서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 잘 대처해 나가고 있는 것으로 평가된다.

지난 9월 8일 월스트리트저널(WSJ)은 상장된 아파트 소유업체의 주가를 추적하는 'FTSE 미국 리츠협회 에쿼티 아파트지수'가 올해 들어 21% 이상 하락했다는 내용을 보도했다.

코로나19가 급속히 퍼진 지역을 중심으로 임대료 하락세가 확산한 데다 임대료 연체에도 임차인 퇴거를 막는 행정명령 등 사업 환경이 악화한 영향이다.

에섹스 프로퍼티의 경우에도 미국 경제가 코로나19 충격에 휩싸인 올해 3월부터 재정난에 처한 임차인에게 임대료 분납 옵션을 제공하고, 일체의 연체료를 면제해주며, 90일간 퇴거를 진행하지 않고, 또 90일간 임대료 인상 없이 리뉴얼을 진행한 바 있다.

다만, 월스트리트저널은 아파트 임대인들은 코로나19에도 90% 이상의 임차인으로부터 임대료를 받았다고 보고하는 등 쇼핑몰이나 호텔 임대인들보다 코로나19에 잘 대처해왔다고 전했다.

다른 리츠에 비해 선방했다고는 해도 주택용 리츠 역시 코로나19 팬데믹의 영향을 받은 건 분명하다.

도심에 거주하던 수천 명의 아파트 임대인들이 인적이 드문 교외의 좀 더 안전하고, 넓직한 단독주택으로 이사하면서, 고층 임대 아파트의 빈자리가 급증했고 이는 임대료 감소로 이어졌다.

에섹스 프로퍼티는 주로 캘리포니아와 시애틀에 상당수 아파트를 보유하고 있지만, 도시 중심부에 위치한 아파트 단지는 전체 포트폴리오의 10%에 불과해 다른 주거용 리츠에 비해 타격이 크지 않은 것으로 분석된다.

지난 10월 29일 에섹스 프로퍼티는 2020 회계연도 3분기 실적을 발표했는데, 희석 EPS가 1.13달러로 전년 동기의 1.51달러에서 25.2% 감소한 것으로 나타났다.

운영현금흐름을 나타내는 FFO는 주당 2.88달러로 전년 동기의 3.50달러에서 17.7% 감소했고, 핵심 FFO는 주당 3.15달러로 전년 동기의 3.35달러에서 6.0% 감소했다. 월가 전문가 전망치는 3.16달러였다.

이번 실적은 3분기 내내 만연했던 코로나19 팬데믹과 그에 따른 경기침체의 영향을 반영했다고 시장 전문가들은 판단했다.

다만 3분기 총 매출은 3억7080만 달러로 전년 동기 대비 1.1.% 증가하며, 전문가 전망치 3억6860만 달러를 웃돌았다.

마이클 숄 에섹스 프로퍼티 최고경영자(CEO)는 "미국 서해안 지역의 로컬 정부와 주 정부가 엄격한 경제활동 재개 지침을 채택하면서, 3분기 일자리 증가와 경제활동의 회복세가 약화됐다"고 실적 부진의 배경을 설명했다.

이어 "하지만, 이러한 제약이 수그러들기 시작하면서 일자리 증가와 경제활동의 개선 속도가 빨라질 거라는 조심스러운 낙관론이 나오고 있다"고 덧붙였다.

2020년 11월 11일 종가 기준으로 에섹스 프로퍼티 트러스트의 주가는 전 거래일 대비 4.71% 빠진 246.75달러이고, 시가총액은 174억8000만 달러이다.

52주 최고가는 329.74달러이고, 52주 최저가는 175.81달러이다.

최근 5거래일간 9.12% 올랐고, 최근 1개월 동안 20.55% 상승했다.

11월 10일 미즈호증권의 핸델 세인트 저스트 애널리스트는 에섹스 프로퍼티에 대한 투자의견을 '중립'에서 '매수'로 상향 조정하고, 목표주가를 현재보다 13.48% 상승한 수준인 280달러로 제시했다.

핸델 세인트 저스트 애널리스트는 "해안 지역의 아파트 리츠가 코로나19 팬데믹에 가장 큰 피해를 입은 만큼 백신의 혜택을 더 많이 받을 것"이라고 주장했다.

미국 대형 제약사 화이자가 임상 3상을 진행중인 코로나19 백신이 90% 이상 효능을 보이는 것으로 확인되면서 조만간 백신이 본격적으로 공급될 거라는 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

아울러 그는 "지난주 캘리포니아주에서 주택 임대료 인상을 제한하는 '주민발의안21'(Proposition 21)이 부결된 이후 에섹스 프로퍼티에 대한 입법적 위험이 줄었다"고 지적했다.

주민발의안21은 캘리포니아 주 정부가 15년 이상된 주거용 건물을 대상으로 임대료 규제를 적용함은 물론 임차인 입주 후 3년 동안 임대료 인상폭을 최대 15% 이하로 제한하는 것을 골자로 한다.

에섹스 프로퍼티 트러스트에 대한 월가 투자의견 및 목표주가 [차트=팁랭크스]

온라인 투자 정보 업체 팁랭크스에 따르면, 최근 3개월간 발표된 에섹스 프로퍼티 트러스트에 대한 11명의 월가 애널리스트 투자의견을 종합하면 '보유'이다.

7명이 '보유' 의견을 냈고, '매수' 의견이 3명, '매도' 의견이 1명이었다.

이들이 제시한 향후 12개월 목표주가는 최고 280달러, 최저 210달러이며, 목표주가 평균값은 현재 주가인 246.75달러에 비해 4.80% 낮은 234.91달러다.

kimhyun01@newspim.com

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李, 일정 최소화 '18일 회견' 준비 몰두 [서울=뉴스핌] 김미경 기자 = 이재명 대통령이 18일 기자회견을 하루 앞둔 17일 공식 일정을 최소화하고 회견 준비에 몰두했다. 이 대통령은 지난 14일부터 3일간 중앙아시아 5개국 정상과 연쇄 회담을 하고 1차 한-중앙아시아 정상회의를 주재하며 외교 일정으로 숨가쁘게 지냈다. 이 대통령이 기자회견 일정을 18일로 정한 것도 외교 일정을 모두 마무리하고 하루 정도 준비하는 시간이 필요하다는 판단을 한 것으로 보인다. 이 대통령은 이날 통상 목요일에 열던 수석보좌관회의도 없이 파티 비롤 국제에너지기구(IEA) 사무총장을 접견하는 일정만 소화한다. 이재명 대통령이 취임 1주녁 기자회견에서 주택공급을 위해 재건축·재개발도 속도를 내야한다고 말했다. [사진=청와대] ◆청와대 "국민이 궁금한 국정 현안, 진솔하게 소통할 것" 이 대통령은 비롤 사무총장 접견 외 나머지 시간은 회견 준비에 쓸 것으로 예상된다. 이 대통령은 참모들에게서 분야별 핵심 쟁점과 추진 방향을 보고받고 예상 질문을 추려 답변을 거듭 다듬는 것으로 알려졌다. 회견은 18일 오전 10시 청와대 영빈관에서 열린다. 모두발언과 질의응답, 마무리 발언을 합쳐 90분가량 진행한다는 계획이다. 기자회견에는 내·외신 기자 150여 명이 참석한다. 질의응답은 정치·외교와 정책·경제 두 분야로 나눠 주제 제한 없이 진행하고 실시간 국민 댓글도 소개한다. 청와대는 회견 제목을 수식어 없이 '이재명 대통령 기자회견'으로 정했다. 회견장 배경막에는 '국민의 뜻, 국민의 삶, 더 살피겠습니다'라는 문구를 건다. 성기홍 청와대 홍보소통수석은 지난 15일 브리핑에서 "대통령의 확고한 개혁 의지와 민생 최우선 국정 기조, 더 단단한 국민 통합의 메시지를 전하는 자리가 될 것"이라고 했다. 이어 "국민이 궁금해하고 듣고 싶어 하는 국정 현안을 진솔하고 충실하게 소통하려 한다"고 설명했다. [서울=뉴스핌] 이건주 기자 = 8일 오전 서울 중구 하나은행 딜링룸에서 이재명 대통령 취임 1주년 기자회견 '대체불가 대한민국'이 생중계되고 있다. 2026.06.08 kunjoo@newspim.com ◆연임·공소취소·파병 정치 현안에 부동산·증시 민생 현안 산적 회견의 관심은 산적한 현안에 이 대통령이 과연 명확한 입장을 밝힐 것인지다. 특히 공소 취소와 연임 헌법 개정(개헌) 논란은 피할 수 없는 질문이다. 집권 여당인 더불어민주당은 '조작기소 특검법안'을 9월 중 처리하겠다고 예고했다. 특검에 공소취소 권한을 줄지가 핵심 쟁점이다. 이 대통령 사건 공소 취소를 앞장서 주장했던 김승원 의원이 법무부 장관 후보자로 지명됐고 민주당 주도로 국회 인사청문 경과보고서가 채택됨에 따라 야권의 공세는 더 거세졌다. 인사 검증 문제에 대한 언론의 질의도 예상된다. 용혜인 전 성평등가족부 장관 후보자는 자진사퇴했고 김승원 후보자는 '식약처 청탁 의혹'에 휩싸였다. 미국 요청에 따른 호르무즈 해협 파병 검토와 대미 투자 협상 관련 질문도 이 대통령에게는 고난도 문제다. 민생 현안으로는 부동산이 첫손에 꼽힌다. 정부는 취임 후 8·13 대책을 포함해 6차례 부동산 대책을 내놨다. 하지만 한국부동산원 집계에 따르면 서울 아파트 주간 매매 가격이 지난해 2월 첫째 주부터 83주 연속 올랐다. 문재인 정부 시절 세운 최장 기록(85주)에 바짝 다가섰다. 강남 3구 집값은 약세로 돌아섰지만 수도권 중저가 아파트값이 오르고 전세 매물 품귀와 월세 상승이 이어지고 있다. 부동산 정책 효과에 대한 논란이 적지 않다. 이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 취임 1주년 기자회견을 하고 있다. 2026.06.08 [사진=청와대] ◆이 대통령 "임기는 헌법상 명확하게 제한"…이번엔 어떤 답 낼까 이 대통령이 앞서 일부 현안에 짧게 입장을 밝히기는 했지만 대체로 원론적 언급에 그친 경우가 많았다. 연임 개헌 논란을 두고는 프랑스 국빈방문 중이던 지난 9일(현지시간) 파리 동포 오찬간담회에서 "(대통령) 임기는 헌법상 명확하게 제한돼 있다"고 했다. 취임 초 해외 순방을 자주 다니는 이유를 설명하는 차원의 언급이었지만 연임 논란을 의식한 우회적 입장 표명이라는 해석이다. 공소 취소와 관련해서는 지난 6월 8일 진행한 취임 1주년 회견에서 "(조작기소 여부의) 진상 규명은 해야 한다"는 원론적 답변을 내놨다. 이 대통령은 당시 공소 취소 특검에 대한 질문을 받고 "결론적으로 법과 상식대로 하면 된다"며 "최소한의 진상규명을 해야 한다"고 했다. 이 대통령은 "뭔가 문제는 있어 보인다. 주관적 판단은 있지만 객관적으로도 문제가 있어 보이는 것이 꽤 많다"며 "잘못된 게 있으면 바로 잡고 없으면 그냥 놔두면 된다. 잘못됐으면 취소하고 잘못된 게 아니면 놔두는 것"이라고 했다. 사실상 공소가 잘못됐으면 바로 잡아야 한다는 취지의 설명이었다. ◆여권에서도 "공소취소·연임 명확한 입장 내야" 목소리 강해 야권뿐 아니라 여권에서도 이 대통령이 민감한 현안에 대해 명확한 입장 표명을 해야 한다는 목소리가 강하다. 장동혁 국민의힘 대표는 이날 최고위원회의에서 "기자회견이 의미가 있으려면 그동안의 오만과 무능부터 국민에게 사과해야 한다"며 "부동산과 이란 파병 문제 등 모든 정책에서 국정 기조 대전환을 선언하고 국민이 납득할 분명한 답을 내놓길 바란다"고 요구했다. 한병도 민주당 원내대표는 정책조정회의에서 "기자회견은 국민 목소리를 경청하고 국정 현안을 두고 진솔한 대화를 나누는 소통의 장이 될 것"이라고 강조했다. 이광재 민주당 의원은 "공소 취소는 정무적이고 정치적인 문제이니 대통령이 언급할 것으로 본다"고 했다. 여권의 한 중진 의원은 "대통령이 연임 개헌이나 공소 취소와 관련해 명확한 입장을 내놓지 않는다면 향후 국정 운영이 쉽지 않을 것"이라고 우려했다. 이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 취임 1주년 기자회견을 하고 있다. 2026.06.08 [사진=청와대] ◆9주 연속 지지율 하락…추석 전 기자회견, 반등 할까 이번 기자회견은 추석 연휴를 앞두고 열리는 만큼 지지율 반등의 분수령으로 꼽힌다. 여론조사 전문기관 리얼미터가 14일 공개한 9월 2주차 주간동향(에너지경제신문 의뢰, 7~11일, 무선 자동응답 방식 조사, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±2.0%포인트, 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지 참조)을 살펴보면 이 대통령의 국정수행 긍정평가는 9주 연속 하락해 취임 후 최저치인 33.8%였다. 부정평가는 63.3%로 처음 60%대에 올라섰다. 리얼미터는 외교 행보에도 개각 인선 논란과 호르무즈 파병 검토, 부동산 정책 불확실성이 겹친 데다 진보층과 20대 이탈이 더해진 것을 하락 주요 원인으로 분석했다. 한국갤럽이 17일 발표한 '2026 대한민국 신뢰도 조사'(시사IN 의뢰, 6~8일, 유선전화와 휴대전화 무작위 전화걸기 전화면접조사)에서는 이 대통령이 정치인 중 2위로 내려앉았다. 이 대통령은 2021년 이후 해당 조사에서 줄곧 가장 신뢰하는 정치인 1위였다. 올해 조사에서는 한동훈 무소속 의원에게 1위를 내줬다. 이 대통령에 대한 신뢰도 조사에서는 '신뢰한다' 35.9%, '불신한다' 50.4%였다. 지난해 조사에서는 이 대통령을 신뢰한다는 응답이 51.2%, 불신한다는 응답이 34.1%였다. 신뢰와 불신의 국민 평가가 1년 만에 뒤집어졌다. the13ook@newspim.com 2026-09-17 14:37