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해외 상업용부동산 투자 '이상기류'?...증권사 유동성 문제 없나

코로나19 여파로 거래 급감·임대료 하락 우려 커져
추가 하락시 단기 유동성 악화·미매각 부담 커질 듯
업계선 "장기적 관점에서 셀다운 시기 조율" 위기론 차단

  • 기사입력 : 2020년10월06일 16:03
  • 최종수정 : 2020년10월06일 16:09
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[서울=뉴스핌] 김민수 기자 = 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 글로벌 상업용부동산 시장 리스크가 확대되면서 국내 증권사들의 건전성에 대한 우려도 커지고 있다. 이에 증권사들은 시장 동향을 면밀히 체크하고 있는 만큼 큰 문제는 없다는 반응이지만, 일각에선 불황 장기화에 따른 유동성 위기에 선제적으로 대비해야 한다는 주장이 조심스럽게 제기되는 형국이다.

여의도 증권가 / 이형석 기자 leehs@

6일 글로벌 상업용부동산 정보기관 RCA(Real Capital Analytic)에 따르면 지난해말 기준 국내 기관투자자들의 해외 상업용부동산 투자액은 170억달러로 집계됐다. 이는 90억달러 안팎을 기록한 2017년과 비교해 2년만에 2배 가량 급등한 수치다. 

이는 최근 10여년간 지속된 글로벌 상업용부동산 시장의 장기 호황에 기인한다. 2010년 4000억달러 수준에 머물렀던 글로벌 상업용부동산 투자 규모는 2018년과 2019년 잇따라 1조달러를 돌파하며 가파른 우상향 곡선을 그렸기 때문이다.

하지만 코로나19가 장기화되면서 상업용부동산 시장도 큰 변혁을 맞았다. 1분기 2350억달러에서 2분기 1090억달러로 절반 수준으로 줄어드는 등 부동산 거래 규모가 급감한 것이다. 더욱이 코로나19로 어려움에 처한 기업들이 비용 절감의 일환으로 기업 사무 공간 임대 면적 축소에 나서며 임대 수요 역시 빠르게 축소되는 중이다.

국내 증권사들의 유동성 악화 가능성이 제기되는 이유도 여기에 있다.

저성장·저금리 기조가 장기화되면서 증권사들은 투자수익 제고 및 수익원 다각화 차원에서 몇 년 새 해외부동산 투자 비중을 꾸준히 늘려왔다. 진출 초기 미국, 서유럽과 같은 선진국에서 동유럽, 아시아, 오세아니아 등 신흥국까지 범위를 넓혔고, 투자대상도 일반 오피스빌딩에서 호텔, 물류센터 등까지 확대했다.

문제는 코로나19로 수요 부진이 지속되는 상황에서 전체 투자 규모의 약 70%를 차지하는 상업용부동산의 유동성 약화가 불가피하다는 점이다.

그동안 해외 부동산투자는 우량임차인 및 장기계약으로 안정적인 수익원을 확보할 수 있는 오피스 투자에 집중됐다. 빌딩을 인수해 고정적인 임대수익을 얻는 동시에 인수 지분의 일부를 다른 기관에 셀다운(인수 후 재매각)하는 방식으로 시세차익을 추구했다.

하지만 코로나19 확산으로 매출과 연동되는 임대수익의 하방압력이 심화되고 셀다운 일정도 차질을 겪었다. 더구나 실물 경기 악화에 따른 소비 위축, 호텔 및 관광업의 손실 증가, 임대료 부담증가 및 공실률에 대한 우려 등이 맞물리며 부동산 시장 자체가 흔들릴 수 있다는 지적이다.

한아름 자본시장연구원 연구위원은 "코로나19 영향이 올해말까지 지속될 것으로 예상되는 만큼 실물경기 악화는 물론 국제금융시장의 불안으로 파생되는 수익률 저하는 피하기 어려울 것"이라며 "특히 셀다운 목적의 투자 비율이 높거나 지난해 인수 경쟁에 따른 공격적 투자에 나선 경우 코로나19에 따른 위험 노출이 단기간 급증할 수 있다"고 꼬집었다.

한국은행 또한 국내 증권사들의 해외 부동산 인수에 대한 우려를 지적한 바 있다. 한은은 지난달 말 '2020년 9월 금융안정 상황' 보고서를 통해 "해외부동산 등 대체투자는 장기투자로 유동성이 낮고, 시장 상황 악화시 자산 매각 등 빠른 대처가 어려워 부실이 누적될 수 있다"며 "특히 증권사는 해외대체투자 상당 부분을 기관투자자 또는 개인투자자에게 재매각해 수익을 얻는 만큼 유동성 리스크 및 투자자 손실이 우려된다"고 지적했다.

글로벌 상업용부동산 투자 규모 추이 [자료=CBRE, RCA, 대신증권]

반면 업계에선 상업용부동산의 부진이 지속되는 게 사실이지만 벌써부터 손실가능성을 언급하는 것은 지나치다는 반응이다.

한 대형증권사 관계자는 "해외부동산 투자는 투입되는 금액이 워낙 커 복잡한 내부 심의 절차를 거쳐 결정된다"며 "호흡이 긴 대체투자 특성상 단기적인 가격변동만으로 투자 손실 여부를 판단하는 것은 적절치 않다"고 설명했다.

실제로 IB 영업 확대로 부동산 관련 익스포져가 과거 대비 증가했음에도 해외 관련 여신은 여전히 안정적으로 관리되고 있는 것으로 나타났다. 상반기 대형사 기준 전체 부동산 대비 해외 관련 익스포져는 17%에 그쳤고, 내년말까지 만기가 도래하는 금액 또한 전체 미매각 자산의 20% 수준인 1조7000억원으로 집계됐다.

셀다운 실패 이슈에 대해서도 지역별, 투자자산별 특성을 면밀히 들여다볼 필요가 있다고 강조했다. 코로나19로 일정이 다수 미뤄졌지만 임대차에 대한 지급 보증, 메자닌 형태 투자 등으로 투자하려는 수요 역시 꾸준해 큰 위험이 되지 않는다는 설명이다.

이에 대해 또 다른 증권사 관계자는 "단기간 가격이 빠졌다고 해서 자산을 정리하는 것은 오히려 하책"이라며 "매달 들어오는 임대료 수익이 있고, 장기적 관점에서 가격 반등 시나리오에 따라 셀다운 또는 재매각 시점을 기다릴 만한 자본금도 충분하다"고 전했다.

mkim04@newspim.com

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