[서울=뉴스핌] 이른바 주택임대차보호 3법이 31일 임시국무회의를 통과했다. 이 중 '계약갱신청구권제'와 '전·월세 상한제'는 이날 공포 즉시 시행에 들어갔고, 전월세신고제는 국토부의 신고관리시스템 구축 문제로 내년 6월 시행된다. 문재인 정부의 22번째 부동산 대책이 나온 지난 10일 이후 3주 만에 나온 사실상 23번째인 파격적인 대책이다. 더불어민주당이 지난 29일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 계약갱신청구권제 및 전·월세 상한제 도입과 관련된 정부·여당 법안 6건을 골라 상정한 지 불과 3일 만에 속전속결로 시행에 들어갔다. 소위원회 심의를 생략하는 등 국회법을 위반해 의회민주주의의 파괴행위라는 비난을 받으면서까지 졸속·날림으로 통과시킨 법이어서 벌써부터 문제점에 대한 우려가 크다. 특히 소급적용을 규정하고 있어 위헌 논란도 여전하다.

이날 발효된 개정안은 '세입자에게 임차기간 2+2'년을 보장하고, 전·월세는 최고 5% 이내에서 인상하되 해당 광역단체장이 정한다는 것이 골자다. 만약 임대인이 계약갱신청구권을 받아들이지 않고 다른 세입자와 계약한다면 기존 세입자에게 보상토록 규정했다. 

민주당은 최근의 전·월세 가격 급등으로부터 세입자를 보호하기 위해 개정안 처리가 불가피했다고 주장하고 있다. 반면 부동산 전문가들은 당장의 전·월세 가격 급등은 피할 수 있겠지만, 4년마다 세입자들이 쫓겨나게 되고 전·월세 가격이 급등하게 돼 결국에는 세입자가 피해를 입게 된다고 지적한다. 선진국의 경우는 어떤가?

대한부동산학회가 지난 2015년 발간한 '선진국의 임대료 규제와 도입방안의 연구-공정임대료 법안을 중심으로'(저자;박인 숭실대 사이버대핚교 부동산학과 교수)라는 논문에서 임대료 규제는 장기적으로 민간임대주택 공급략이 줄어 주택부족 문제가 더 심각해질 수 있다고 지적했다. 박 교수는 이 논문에서 임대료 규제로 임대차 계약기간이 늘어나고, 임대료가 시장가격을 충분히 반영하지 못하게 되면 집주인은 이를 만회하기 위한 각종 편법을 동원할 수 있다는 것. 또 주택의 하자에 대해 수리를 해주지 않음으로써 세입자가 자발적으로 나가게 하거나, 시장가격과의 차이를 보전받기 위해 이면계약을 통한 편법 보증금 인상 등이 나타났다고 소개했다.

임대차보호법에 대응하기 위한 여러 방법들이 SNS에 나돌고 있다. 정부가 정책을 내놓으면 시장은 대책을 만든다는 말처럼, 임대차보호법과 시장과의 전쟁은 이제 시작된 듯 하다. 재산상 피해를 입게 되는 임대인들이 택할 수 있는 방법은 크게 두가지다. 기존 세입자의 계약갱신청구권을 받아들이거나, 받아들이지 않는 경우다.
받아들이지 않으면 보상금을 주고 계약을 종료하거나, 보상금을 안줘도 되는 입주 방법을 찾을 것이다. 주변 지역과의 시세차가 크거나, 수입이 없는 은퇴자들은 반전세로 전환하는 것이 유리할 수 있어 보상금을 주더라도 기존 계약을 끝내려고 할 것이다. 보상금을 주지 않겠다면, 집을 비워두거나 자신 또는 직계 존·비속이 들어가 살면 된다. 집을 비워둘 만큼 경제적 여유가 있는 경우는 많지 않을 것이다. 따로 사는 직계 존·비속이 있는 경우 현재 거주하고 있는 주택을 팔거나 전세를 준 후 전세계약없이 입주하면 된다. 2년 거주 요건을 채울 동안 주거비 부담이 줄어드는 만큼 가능성이 크다.

세입자는 좋기만 할까? 세입자라고 자신을 소개한 윤희숙 미래통합당 의원은 지난 30일 국회 본회의장에서 5분 발언을 통해 "4년 후 전세 없어져 월세를 살게 될 것이 걱정"이라며 임대차보호법의 문제점을 지적했다.
계약갱신청구권과 5% 상한제로 인해 최장 4년 동안의 거주기간은 큰 경제적 부담없이 살수 있지만, 그 후가 문제다. 4년 동안 시세를 반영하지 못한 전·월세 가격이 한꺼번에 오를 것은 자명하다. 더욱이 저금리 시대를 맞아 한국 만의 독특한 주거문화인 전세제도가 임대차보호법으로 인해 급속히 사라질 것이라는 우려도 나온다. 윤희숙 의원은 "앞으로 집 주인이 전세를 내놓지 않고 월세로 돌릴 것"이라면서 "무슨 배짱과 오만으로 이런 법을 덜렁 만드느냐? 전세제도가 소멸하는 등 민주당은 부동산 정책 역사에 오래도록 기억될 것"이라고 비판했다. 전세제도가 일시에 사라지지는 않겠지만, 시장의 대응책이 나도는 상황을 감안하면 이번에도 부동산가격이 쉽게 안정될 것 같지는 않다. 노무현 정부는 30번의 대책을 내놨지만, 가격을 잡지 못했다. '시장 이기는 정부는 없다'는 말을 외면해서는 안된다.