[공모리츠열풍-끝] '공실률·업황·금리' 반드시 확인해라

기사입력 : 2019년12월05일 08:01

최종수정 : 2019년12월05일 08:03

공실률 ·금리인상 여부 반드시 파악..장기적으로는 경기 변동 유의

[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 리츠 열풍에 오는 5일 유가증권시장에 상장하는 'NH프라임리츠'에 대한 관심이 뜨겁다. NH투자증권에 따르면 지난달 20일 공모 청약이 마감된 NH프라임 리츠의 청약 경쟁률이 317.62대 1, 공모금은 7조7000억원에 달했다.

금융투자업계 전문가들은 저금리 시대에 리츠가 상대적으로 안전한 투자처지만 인기에 휩쓸려 투자하는 일은 없어야 한다고 조언한다. 공실률과 편입 자산의 업황 등 부동산 자산의 건전성과 금리 상승 리스크를 고려해야 한다.

◆ 오피스 빌딩 리츠, 공실률 먼저 확인하라

부동산 자산의 건전성을 쉽게 확인하는 방법은 공실률이다. 오피스 빌딩 리츠에서는 공실률이 수익성을 확인하는 지표가 된다. 공실률 상승은 배당 수익을 비롯한 자산 가치 하락을 초래하기 때문이다. 국내 상장 리츠 중 공실률을 파악할 필요가 있는 리츠는 오피스 빌딩에 투자하는 신한알파리츠, 케이탑리츠 등이다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 국내 공모 리츠 상장 6개 종목 편입 자산 2019.12.02 hslee@newspim.com

공실률은 각 리츠 홈페이지에서 확인가능하다. 판교 크래프톤 타워와 용산 더프라임에 투자하는 신한 알파리츠는 10월 말 기준 임대율을 각각 100%, 99.2%로 공시했다. 공실률을 명시하지 않은 리츠는 사업보고서 등을 통해 확인하거나 해당 건물을 직접 방문해 확인하는 게 도움이 될 수 있다고 전문가들은 조언한다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "리츠 투자에서 공실률이 가장 중요하지만 공실관리는 개인이 할 수 없다"며 "투자하는 개인은 운용사 내지는 빌딩을 관리하는 업체의 명성, 업체가 제공하는 데이터, 자산위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야 한다"고 전했다.

공실률 증가는 리츠의 배당수익률을 비롯해 전반적인 수익률을 악화시키는 요인이 된다. 현재 주가나 배당의 증가가 향후 리츠의 성장성을 보장해주지 않는다는 얘기다.

일본의 모리 소고(Mori Sogo) 리츠는 2015년 당시 오사카 마루베니 빌딩을 매각하면서 발생한 매각차익에 의해 일시적으로 배당이 확대되며 사상 최고 주가를 경신했다. 그러나 2016년 주요 임차인인 이토 요카도(Ito-Yokado)그룹이 2017년 7월 임차 종료를 선포하며 공실이 발생했다. 이에 따른 배당 수익 감소로 주가가 주요 리츠 대비 크게 언더퍼폼(수익률이 시장의 평균 수익률을 하회)했다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 일본의 모리 소고 리츠 상대 주가 추이 [자료=블룸버그, 이베스트투자증권] 2019.11.29 hslee@newspim.com

◆ 공실률 파악 어려울 땐 업황 성장성 따져야

투자하는 리츠 자산이 편입한 기업과 해당 산업군의 성장성 여부도 확인해야 한다. 오피스빌딩의 경우 공실률을 기준으로 자산 가치를 가늠할 수 있지만 마트, 백화점, 상업용 부동산 등의 리츠와 해외 리츠의 대표적 섹터인 헬스케어, 데이터센터 리츠 등은 자산 특성상 공실률로 수익률을 판단하기 어렵다.

따라서 기업과 해당 산업군의 성장성을 판단하는 기준이 필요하다. 올 한해 수익률이 높았던 미국 리츠 프로로지스(prologis)는 물류센터를 임차하는 산업용 부동산 리츠로 연초이후 수익률이 51.75% 상승하며 시가총액 상위 미국 리츠 중 가장 크게 올랐다.

전문가들은 프로로지스의 성장이 물류센터의 성장성과 밀접한 관련이 있다고 분석했다. 김영기 한국투자증권 연구원은 "아마존 등 온라인 업체들의 당일 배송 서비스가 활성화되며 물류센터 자산에 대한 수요가 늘고 있다"며 "이에 따라 물류센터 리츠인 프로로지스가 크게 수혜를 입었고 앞으로 전자상거래 시장과 관련 리츠의 성장 여력도 높게 평가한다"고 설명했다.

◆ 금리 상승기에는 투자 매력 떨어져

금리 상승을 동반한 주식시장 성장기에는 리츠 투자 매력이 반감된다. 금리가 상승하면 부동산 자산을 편입한 리츠는 이자율 부담이 늘어 수익성이 떨어질 우려가 있다. 이 경우, 리츠 수익률이 주식시장 성장률에 미치지 못하게 된다.

[서울=뉴스핌] 이현성 기자 = 미국과 일본 주식시장 상승기에 리츠 수익률이 상대적으로 저조한 모습 [자료=블룸버그, Nariet, 이베스트투자증권] 2019.12.03 hslee@newspim.com

2017년 미국 시장 반등기에는 리츠 지수인 FTSE Nariet Equity REITs TR Index가 시장대비 크게 하회했고, 2016년 일본 주식시장 상승기에는 일본 대표 리츠 2개의 수익률이 상대적으로 저조했다.

김지영 교보증권 연구원은 "경기 호황기에는 금리가 오르고 더 매력적인 투자상품이 존재하기 마련"이라며 "현재는 저성장, 저금리 기조로 리츠가 대체 투자 상품으로서의 매력도가 증가하고 있지만 반대의 경우가 발생하면 매력도가 급격히 감소할 수 있다"고 설명했다.

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송미령 "美 쌀 수입 쿼터 조정 불가능" [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 송미령 농림축산식품부 장관은 28일 미국산 쌀 수입 쿼터 조정 가능성에 대해 "불가능하다"고 밝혔다. 송미령 장관은 이날 국회 농림축산식품해양수산위원회 종합감사에 출석해 '미국이 요구하면 수입 쌀 쿼터를 우리 마음대로 조정할 수 있는지' 묻는 강명구 국민의힘 질의에 이같이 답했다. 앞서 조현 외교부 장관은 외통위 국감에 출석해 쌀 수입과 관련해 국가별 쿼터를 늘릴 수 있다는 취지로 발언한 바 있다. [서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 송미령 농림축산식품부 장관이 14일 서울 여의도 국회에서 열린 농림축산식품해양수산위원회 국정감사에서 의원질의에 답하고 있다. 2025.10.14 yooksa@newspim.com 이에 강 의원은 "정부에서 지금까지 쌀과 소고기 농축산물에 대해서는 추가적인 시장 개방이 전혀 없다고 계속 얘기해 오는데 이상하게 외교부 장관은 또 다른 이야기를 하고 있다"며 "대미 협상팀으로부터 쌀 쿼터가 조정될 수 있다는 논의를 들은 적 있냐"고 물었다. 송 장관은 "국가별 쿼터는 저희 마음대로 조정할 수 없다"며 "쌀과 소고기는 처음부터 레드라인(한계선)이라고 강력하게 이야기했다"고 설명했다. 다만 협상 과정에서 농식품부가 패싱된 것 아니냐는 지적에는 "전혀 아니다"라고 강조했다. 중국으로 수출이 막힌 미국산 대두를 한국이 추가 수입할 가능성이 있냐는 질의에는 "미·중 간 이야기에서 아마 추측을 한 것 아닌가"싶다며 "전혀 검토하고 있지 않다"고 답했다. 이어 윤준병 더불어민주당 의원도 "외교부 장관과 관련된 얘기가 꽤 있는데 이번 관세 협상에서 쌀 추가 개방은 없다는 건 명확한 것이냐"고 질의했다. 이에 송 장관은 "협상 과정에서 미국이 여러 얘기를 했을 수도 있지만 결과적으로는 의제로 채택되지 않았고, 공식적인 협의에서는 논의가 안 된 걸로 알고 있다"며 "쌀 추가 개방이 없다는 이재명 정부의 원칙이 유지되고 있다"고 덧붙였다. plum@newspim.com 2025-10-28 12:05

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북한, 어제 서해상 순항미사일 도발 [서울=뉴스핌] 이영종 통일전문기자 = 북한이 28일 해상에서 함대지 순항미사일을 시험 발사하는 도발을 감행했다. 북한 관영 조선중앙통신은 29일 미사일총국의 발표를 인용해 이같이 전하면서 "함상 발사용으로 개량된 순항미사일들은 수직 발사돼 서해 해상 상공의 설정된 궤도를 따라 7800초(2시간 10분) 간 비행해 표적을 소멸했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이영종 통일전문기자 = 북한이 28일 서해상에서 함대지 순항미사일 도발을 한 사실을 알리면서 29일 공개한 사진. [사진=조선중앙통신] 2025.10.29 yjlee@newspim.com 국무위원장 김정은은 참관하지 않았고 북한군 최고 간부 중 하나인 박전청 노동당 중앙군사위 부위원장 겸 비서인 박정천과 김정식 당 제1부부장, 장창하 미사일 총국장 등이 현장을 지켜본 것으로 중앙통신은 전했다. 이번 도발은 도널드 트럼프 미국 대통령이 경주 아태경제협력체(APEC) 정상회의를 계기로 한국을 방문하면서 김정은과 만나겠다는 의사를 강력하게 밝히고 있는 상황에서 이뤄졌다. 김정은은 지난 24일 6.25참전 중국인민지원군 '열사묘'를 방문한 이후 나흘째 공개활동을 보이지 않고 있으며 관영 매체들도 트럼프의 제안에 반응을 보이지 않고 있다. 우리 정부와 군 당국은 북한의 미사일 도발 상황을 평양 선전매체들의 보도가 나올때까지 공개하지 않았다. 미사일 도발을 참관한 박정천은 "전쟁억제 수단들의 적용 공간을 부단히 확대해나갈 데 대한 당 중앙의 전략적 기도대로 우리 핵 무력을 실용화하는 데서 중요한 성과들이 이룩되고 있다"고 주장했다. 또 "국가수반(김정은을 지칭)은 이미 강력한 공격력으로써 담보되는 억제력이 가장 완성된 전쟁 억제력이고 방위력이라고 정의했다"면서 "우리는 자기의 전투력을 끊임없이 갱신해나가야 하며 특히 핵 전투태세를 부단히 벼리는 것은 우리의 책임적인 사명이고 본분"이라고 말했다. 박정천은 5000톤급 신형 구축함인 최현호와 강건호의 운용훈련과 무기체계 강습실태를 살펴본 것으로 중앙통신은 덧붙였다. yjlee@newspim.com 2025-10-29 06:50