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[르포] 분양가상한제 직격탄 '둔촌주공'..매매시장 개점휴업

분양가상한제 도입 앞두고 둔촌주공 재건축 시장 '관망세'
"매수문의 줄고 급매물도 드물어"...매물 가격 '약보합세'

  • 기사입력 : 2019년08월20일 17:41
  • 최종수정 : 2019년08월20일 17:53
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[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = "정부가 민간택지 분양가상한제 시행을 발표 뒤 매도 호가가 소폭 조정됐지만 매수세가 없네요. 상한제 적용 여부도 아직 명확지 않아 조합원들도 '일단 지켜보자'는 심리가 커진 상황입니다. 당분간 이런 분위기가 이어질 공산이 크네요."(둔촌주공 인근 A공인중개소 대표)

정부가 분양가상한제 확대 시행을 발표한 지 일주일이 지났다. 20일 최대 피해지역으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공 일대는 적막감이 흘렀다. 주민 이주가 끝나고 철거 중인 것도 있지만 사업성이 크게 악화돼 조합원이 큰 혼란에 빠졌기 때문이다.

20일 찾은 서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장에는 민간택지 분양가 상한제 적용을 반대하는 내용의 플래카드가 걸려 있다. [사진=노해철 기자] 2019.08.20. sun90@newspim.com

단지의 주변에 영업 중인 중개업소는 개점휴업에 들어갔다. 매도자와 매수자가 '눈치보기'에 들어가 사실상 거래가 전무하다는 게 중개업소의 설명이다. A 공인중개업소 대표는 "매수자들이 관망세로 돌아서 매매는 거의 이뤄지지 않고 있다"며 "상한제 발표된지 일주일이 지나자 투자에 관심을 보이는 문의 전화도 끊겼다"고 설명했다.

B 공인중개소 관계자는 "조합원들은 대부분 반산 반의했는데 실제 상한제 시행이 발표되자 혼란스러워하는 상황"이라며 "오는 10월 확정되면 이 단지의 일반분양이 5000가구에 달해 강남권 재건축 단지 중 최대 피해지역으로 분류될 가능성이 있다"고 말했다.

이처럼 민간택지 분양가상한제 시행으로 둔촌주공 재건축 단지가 적격탄을 맞은 상황이다. 일반분양의 예상 수익이 1조원 안팎 줄어들 것으로 보여 조합원의 추가 분담금이 늘어날 수밖에 구조다. 현재로선 늘어나는 규모를 가늠하기 힘들다는 것이 불안감을 가중시키고 있다. 단순 계산해도 조합원이 추가로 부담하는 금액이 1억원이 넘는다.

둔촌주공 조합측은 연내 일반분양을 추진하다 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 마찰로 후분양까지 검토했다. 희망 분양가로 3.3㎡당3600만~3800만원을 제시했으나 HUG는 3.3㎡당 2500만~2600만원을 적정가로 제시했다. 상한제가 적용되면 일반분양가가 3.3㎡당 2000만원 초반까지 내려갈 것이란 시각이 지배적이다.

[서울=뉴스핌] 최상수 기자 = 정부가 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 단지에 대해서도 분양가상한제를 소급 적용키로 한 가운데 지난 14일 오후 서울 강동구 둔촌 주공 아파트의 철거 공사가 진행 중이다. 2019.08.14 kilroy023@newspim.com

매물 호가는 아직 크게 떨어지지 않았다. 상한제 적용이 최종 결정되지 않았고 추가 분담금이 발생하더라도 국내 최대 규모의 아파트라는 상품성은 여전히 높다. 분담금이 늘어도 준공후 시세가 이를 상쇄하고도 남을 것이란 기대감 때문이다. 조합원들은 당장은 지켜본 뒤 10월 상한제 적용 여부, 추가분담금 규모 등을 보고 대응해도 늦지 않다는 분위기다.

조합원 입주권은 일주일새 최대 5000만원 정도 빠졌다. 최근 2~3일 사이에는 가격 변동이 거의 없다. 둔촌주공2단지 전용 80㎡는 급매물이 14억원 수준이다. 지난달 14억3500만원에 실거래됐다. 이달 초 14억원에 실거래됐던 둔촌주공1단지 전용 79㎡는 급매물 호가가 13억9000만원이다. 상한제 예고에도 가격 변동이 크지 않은 것이다.

A 공인중개소 대표는 "2017년 재건축이 확정된 뒤 최근 2년간 매맷값이 3억~4억원 올랐기 때문에 추가 분담금이 1억원 정도 늘어도 당장 팔겠다는 조합원은 거의 없다"며 "입지적 장점이 크고 국내 최대 단지라는 프리미엄도 갖춰 급매물로 처분하기보단 관망하겠다는 심리가 많다"고 말했다. 이어 "다만 매수자 입장에선 일반분양 기회가 노려볼만 하고 분담금 부담이 커 적극적으로 매수에 동참하긴 어려울 것"이라고 덧붙였다.

철거가 진행 중인 서울 강동구 둔촌주공 아파트 전경 [사진=최상수 사진기자]

이 사업장은 당분간 혼란스러운 분위기가 이어질 공산이 크다. 조합측은 수익성 개선을 위해 일대일 재건축을 비롯해 10월 전 분양 등을 검토하고 있다.

C 공인중개업소 대표는 "조합이 HUG와 재협상을 분양가를 조정하는 방향으로 해결에 나설 것으로 보인다"며 "조합이 2017년 관리처분인가를 받을 당시 일반 분양가를 2748만원으로 책정했기 때문에 여기까지를 마지노선으로 제시할 수 있다"고 말했다.

실제 둔촌주공 재건축 조합은 분양가상한제 도입에 반발해 대책 마련에 분주한 모습이다. 조합은 이날 오후 6시 30분 대의원회를 열 예정이다. 안건은 조합정관 개정, 신축 아파트 명칭 및 로고 디자인을 위한 전문용역업체 선정 등 총 8건이다. 이와 관련 조합관계자는 "드릴 말씀이 없다"며 말을 아꼈다.

둔촌주공 재건축 사업은 전체 공급 규모 1만2032가구 중 일반 공급만 5000여 가구에 달하는 국내 최대 규모의 도시정비사업으로 꼽힌다. 이 단지는 현재 관리처분인가를 마치고 철거 작업이 진행 중이다. 그러나 민간택지 분양가상한제 적용 시점이 '입주자모집승인 신청' 단계로 바뀌면서 분양가상한제 적용이 예고됐다.

 

sun90@newspim.com

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