[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 도심 내 주택공급 확대를 위해 '미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업 추진 때 공적임대주택을 지으면 개발밀도를 높여주는 방안이 마련됐다.
하지만 가로주택정비사업은 100가구 미만의 소규모사업이 대부분인 만큼 도심 주택공급이 크게 확대될 수 있을지에 대해서는 회의적인 의견이 나왔다.
21일 국토교통부가 발표한 '수도권 주택공급 확대 방안'에 따르면 정부는 가로주택정비사업을 비롯한 소규모 정비사업을 추진할 때 연면적 또는 가구수 20% 이상 공적임대 공급 시 용적률 혜택을 부여한다.
지금은 연면적 20% 이상 공적임대주택을 공급하면 법적 상한용적률까지 인센티브를 부여했지만 인센티브에 비해서 혜택이 크지 않았다. 예컨대 용적률 인센티브를 받아도 일반분양물량이 증가하지 않아서 효과가 반감되는 결과가 나왔다.
하지만 정부는 앞으로 소규모 정비로 공적임대를 확대하기 위해 연면적 또는 가구수 20% 이상 공적임대주택을 공급 시 용적률 혜택을 부여할 계획이다.
정부는 또한 기반시설을 설치하는 것에 대한 인센티브를 부여한다. 지금까지는 소규모 정비사업으로 공동이용시설을 설치하면 용적률 인센티브가 부여됐지만 기반시설을 설치할 때는 용적률 인센티브가 없는 상황이었다.
하지만 앞으로는 주거환경 개선을 위해 소규모 정비사업으로 기반시설 부지를 제공하거나 설치하면 용적률 혜택을 부여한다. 도로와 같은 기반시설이 미흡해 사업성이 낮은 지역에서 기반시설을 설치하더라도 용적률 상 손해가 없도록 해서 사업 활성화를 유도한다.
정부는 또한 자율주택 정비사업 대상도 확대한다. 지금까지는 20가구 미만 소규모 연립주택은 사업성이 부족해 소규모 정비가 어려운 상황이었다.
하지만 정부는 20가구 미만 연립주택도 근처 단독주택 또는 다가구 주택과 함께 정비할 수 있도록 자율주택정비사업 대상에 추가한다.
가로구역(Block) 요건도 완화한다. 지금까지는 기존 가로구역이 폭 6m 이상의 도로로 둘러싸여 있어야만 사업 추진이 가능했다.
하지만 이제는 가로주택 정비사업으로 폭 6m 이상 도로가 설치될 예정인 경우에도 정부가 가로구역 요건을 충족하는 것으로 간주해서 사업을 추진한다. 다만 사업부지를 둘러싼 도로 중 최소 1면은 6m 도로가 설치돼 있어야 한다.
일반분양분 매입도 지원한다. 지금은 가로주택정비사업으로 공급되는 일반분양주택이 미분양되면 한국토지주택공사(LH)에서 일부만 매입해서 나머지는 사업자들이 감당해야 하는 부담이 있었다.
하지만 앞으로는 공공기관이 조합과 사전에 협의한 경우 일반분양주택을 전량 매입할 수 있는 소규모정비 임대리츠 설립을 추진한다.
주택도시기금과 LH가 출자한 리츠가 주민합의체, 조합이 건설한 자산을 먼저 매입해서 10년간 임대운영한 후 분양으로 전환하는 구조다.
자율주택 정비사업 기금융자 조건도 개선한다. 지금까지는 자율주택 정비사업으로 기금을 융자하면 공공지원주택을 공급할 때 준공시점에 상환해야 해서 사업비 회수에 장기간이 소요됐다.
하지만 이제는 자율주택 정비사업으로 연면적 또는 가구수의 20% 이상을 공공지원주택으로 지으면 융자기간을 5년에서 10년으로 연장한다.
다만 전문가 및 건설업계에서는 소규모 정비사업 활성화가 서울 주택공급 증가에 큰 도움이 될지 확신하기 어렵다고 분석했다.
한 건설사 관계자는 "소규모 정비사업을 활성화시키면 아무리 작은 사업이라도 토지주나 건물주들의 이해관계가 충돌한다"며 "사업이 빨리 진행될 수 있을지가 확실치 않다"고 말했다.
서지우 지지옥션 경매자문센터 연구원은 "이번에 나온 정책 자체가 도시재생사업에 많은 비중을 두고 있는 것으로 보인다"며 "자율주택 정비사업도 도시 재생을 위한 정책으로 해석된다"고 말했다.
이어 "재건축·재개발에 편입되지 못한 다가구나 빌라에 대해 대출확대를 포함한 인센티브를 제공하면 소규모 디벨로퍼들이 (해당 지역에) 들어가겠지만 그렇게 해서 확대되는 주택공급이 많지 않을 것"이라며 "노후된 지역을 재생하는 사업이라서 시간도 오래 걸릴 것"이라고 말했다.
서울 집값 안정화를 위해서는 강남 재건축·재개발 규제완화가 필요하다는 의견도 있었다.
박은영 지지옥션 경매자문센터 선임연구원은 "강남에서 재건축·재개발 규제를 받는 지역에 규제를 완화하고 양도세를 낮춰줘야 거래가 이뤄지면서 집값이 하락할 가능성이 생길 것"이라며 "이번 정책에서 20가구 미만 소규모 연립주택을 자율주택 정비사업 대상으로 추가한다고 발표했지만 주택공급이 늘어나는 폭은 미미할 것"이라고 말했다.
이어 "강북에서 재개발 속도가 느린 이유는 그 지역에 사는 사람들이 추가 분담금을 낼 여력이 안 되기 때문"이라며 "정부가 자율주택 정비사업으로 공공지원주택을 공급하는 사업주체에 융자기간을 5년에서 10년으로 늘려주도록 한 게 큰 의미가 있는지 잘 모르겠다"고 말했다.
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