[뉴스핌=이동훈 기자] 동탄2신도시 첫 분양이 막을 열 예정인 가운데 기존 동탄1신도시 주택시장에 위기감이 팽배해 있다.
2시도시 분양이 현재 정체 상태에 놓인 시장 상황을 오히려 악화 시킬 우려가 지적되고 있기 때문이다.
과거에는 인근지역에 신규 분양이 있을 경우 집값이 오르는 이른바 '후광효과'가 있었다. 대표적인 것이 판교신도시 분양에 따라 그때까지 죽전지구에 비해 저평가되고 있던 용인 동천지구, 신봉지구, 성복지구 등이 큰 폭으로 오른 사실이다.
하지만 장기화된 시장 침체에 따라 이 같은 인근 지역 분양이 공급과잉으로 수요층만 얉아지는 역효과가 발생하고 있다는 진단이 내려지고 있어 동탄1신도시의 위기감이 발생하고 있다.
특히 2신도시 분양가가 1신도시 기존 아파트 매매가보다 낮은 점은 1신도시에 직격탄을 날린 것으로 지적된다.
동탄2신도시 분양가는 평균 3.3㎡당 1030만원 선으로 확정됐다. 동시분양 참여사 중 GS건설의 '동탄 센트럴 자이'는 1032만원, KCC건설 '동탄2신도시 KCC스위첸'은 1030만원 호반건설 '동탄 호반베르디움'은 1042만원, 우남건설 '동탄역 우남퍼스트빌'은 1007만원, 모아종합건설 '동탄2신도시 모아미래도'는 1032만원이다.
이 경우 현재 동탄1신도시의 평균 시세에 비교하면 많게는 3.3㎡당 200만원까지 가격을 낮춘 셈이 된다. 시범단지에서 가장 낮은 시세를 보이고 있는 풍성신미주의 매매가도 최근 거래된 실거래가격이 3.3㎡당 1062만원으로 2신도시 분양가를 상회하고 있을 정도다.
부동산 정보제공업체에 따르면 2004년 첫분양을 시작해 입주가 마무리된 동탄1신도시의 현재 아파트 매매 시세는 평균 1170만원 선이다. 임대아파트 밀집도로 인해 지구에 따라 가격 차이는 나지만 집값이 가장 높은 곳은 가장 처음 분양한 시범단지와 중대형이 밀집해 있는 반송동이다.
동탄 반송동의 시세는 3.3㎡당 1219만원으로 신도시 평균 시세인 1170만원을 훨씬 뛰어넘고 있다. 2004년 7월 분양한 시범단지의 분양가가 평균 3.3㎡당 740만원, 11월 분양한 나루마을은 760만원 선이었던 점을 감안하면 입주후 4년사이 무려 60%가량 가력이 오른 셈이다.
시장에서는 이번 2신도시 분양에따라 동탄1신도시 가격이 오히려 2신도시 분양가 수준으로 추가 하락할 것인 지를 주목하고 있다. 실제로 실거래가로 볼 때 1신도시는 지난해 가을 이후 3.3㎡당 1200만원 밑으로 떨어진 후 지속적으로 떨어지면서 2신도시 분양이 가시화된 올 봄 이후에는 3.3㎡당 1000만원 선 이하까지 추락한 상태다.
일부에서는 2신도시 분양을 앞두고 1신도시 전세가가 오르고 있는 점을 주목하고 있지만 전세가는 매매가와 달리 미래 가치에 따라 가격이 오르는 것이 아님을 감안할 때 일시적인 현상일 뿐 2신도시 분양에 따른 후광효과가 될 수 없다는 게 대다수 전문가들의 이야기다.
분양 이후 2신도시와 1신도시의 가격 경쟁도 가속화될 것으로 전망된다. 우선 1신도시 기존 아파트 시세보다 분양가를 낮은 2신도시 분양물량은 가격 경쟁력을 충분히 갖춘 것으로 평가된다.
아울러 기존 아파트보다 무려 8년 이나 차이를 두고 분양한 새아파트란 점은 수요자에게 충분한 메리트를 주고 있다. 8년이 지난 동안 마감재와 혁신 평면 등 아파트 건설 환경이 크게 발전된데다 1신도시가 분양된 2004년과 달리 침체기인 현재는 분양 성공을 위해 업체들의 아파트 시공 차별화가 눈에 띨 것으로 예측되고 있다.
하지만 동탄2신도시는 입지면에서 다소 난점을 안고 있다. 1신도시 배후는 삼성전자 공장을 비롯해 산업기반시설과 함께 태안지구와 수원시 남부지역이 접해 있다. 이 때문에 주거편의성이나 직주 근접면에서 후한 점수를 받고 있다.
그러나 2신도시는 배후지역이 아직 개발이 되지 않은 지역이라 1신도시에 비해 주거 편의성이 크게 떨어진다. 즉 신도시내에서 해결이 어려울 경우 경부고속도로 건너편의 1신도시와 수원시 남부지역으로 이동해야할 판국이 된다.
또한 2신도시의 면적이 1신도시에 비해 두 배 가량이라는 점도 약점이다. 현재의 주택시장 상황상 동탄2신도시 개발은 늦춰질 수 밖에 없으며, 이 경우 2신도시 초기 입주자들은 '공사장'에 살아야한다는 점도 문제점으로 지적되고 있다.
동탄1신도시 현지 중개업소 관계자는 "2신도시 분양이 가시화되면서 1신도시 기존 아파트 거래와 시세는 압박을 받고 있는 상태"라며 "하지만 분양이 마무리되고 시장이 정상적으로 상황이 된다면 1, 2신도시는 상생구도로 갈 수 밖에 없을 것이며 신도시 상승효과는 그 때가서 나타나게 될 것"이라고 기대감을 비췄다.
▶글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”
[뉴스핌] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
2시도시 분양이 현재 정체 상태에 놓인 시장 상황을 오히려 악화 시킬 우려가 지적되고 있기 때문이다.
과거에는 인근지역에 신규 분양이 있을 경우 집값이 오르는 이른바 '후광효과'가 있었다. 대표적인 것이 판교신도시 분양에 따라 그때까지 죽전지구에 비해 저평가되고 있던 용인 동천지구, 신봉지구, 성복지구 등이 큰 폭으로 오른 사실이다.
하지만 장기화된 시장 침체에 따라 이 같은 인근 지역 분양이 공급과잉으로 수요층만 얉아지는 역효과가 발생하고 있다는 진단이 내려지고 있어 동탄1신도시의 위기감이 발생하고 있다.
특히 2신도시 분양가가 1신도시 기존 아파트 매매가보다 낮은 점은 1신도시에 직격탄을 날린 것으로 지적된다.
동탄2신도시 분양가는 평균 3.3㎡당 1030만원 선으로 확정됐다. 동시분양 참여사 중 GS건설의 '동탄 센트럴 자이'는 1032만원, KCC건설 '동탄2신도시 KCC스위첸'은 1030만원 호반건설 '동탄 호반베르디움'은 1042만원, 우남건설 '동탄역 우남퍼스트빌'은 1007만원, 모아종합건설 '동탄2신도시 모아미래도'는 1032만원이다.
이 경우 현재 동탄1신도시의 평균 시세에 비교하면 많게는 3.3㎡당 200만원까지 가격을 낮춘 셈이 된다. 시범단지에서 가장 낮은 시세를 보이고 있는 풍성신미주의 매매가도 최근 거래된 실거래가격이 3.3㎡당 1062만원으로 2신도시 분양가를 상회하고 있을 정도다.
부동산 정보제공업체에 따르면 2004년 첫분양을 시작해 입주가 마무리된 동탄1신도시의 현재 아파트 매매 시세는 평균 1170만원 선이다. 임대아파트 밀집도로 인해 지구에 따라 가격 차이는 나지만 집값이 가장 높은 곳은 가장 처음 분양한 시범단지와 중대형이 밀집해 있는 반송동이다. 동탄 반송동의 시세는 3.3㎡당 1219만원으로 신도시 평균 시세인 1170만원을 훨씬 뛰어넘고 있다. 2004년 7월 분양한 시범단지의 분양가가 평균 3.3㎡당 740만원, 11월 분양한 나루마을은 760만원 선이었던 점을 감안하면 입주후 4년사이 무려 60%가량 가력이 오른 셈이다.
시장에서는 이번 2신도시 분양에따라 동탄1신도시 가격이 오히려 2신도시 분양가 수준으로 추가 하락할 것인 지를 주목하고 있다. 실제로 실거래가로 볼 때 1신도시는 지난해 가을 이후 3.3㎡당 1200만원 밑으로 떨어진 후 지속적으로 떨어지면서 2신도시 분양이 가시화된 올 봄 이후에는 3.3㎡당 1000만원 선 이하까지 추락한 상태다.
일부에서는 2신도시 분양을 앞두고 1신도시 전세가가 오르고 있는 점을 주목하고 있지만 전세가는 매매가와 달리 미래 가치에 따라 가격이 오르는 것이 아님을 감안할 때 일시적인 현상일 뿐 2신도시 분양에 따른 후광효과가 될 수 없다는 게 대다수 전문가들의 이야기다.
분양 이후 2신도시와 1신도시의 가격 경쟁도 가속화될 것으로 전망된다. 우선 1신도시 기존 아파트 시세보다 분양가를 낮은 2신도시 분양물량은 가격 경쟁력을 충분히 갖춘 것으로 평가된다.
아울러 기존 아파트보다 무려 8년 이나 차이를 두고 분양한 새아파트란 점은 수요자에게 충분한 메리트를 주고 있다. 8년이 지난 동안 마감재와 혁신 평면 등 아파트 건설 환경이 크게 발전된데다 1신도시가 분양된 2004년과 달리 침체기인 현재는 분양 성공을 위해 업체들의 아파트 시공 차별화가 눈에 띨 것으로 예측되고 있다.
하지만 동탄2신도시는 입지면에서 다소 난점을 안고 있다. 1신도시 배후는 삼성전자 공장을 비롯해 산업기반시설과 함께 태안지구와 수원시 남부지역이 접해 있다. 이 때문에 주거편의성이나 직주 근접면에서 후한 점수를 받고 있다.
그러나 2신도시는 배후지역이 아직 개발이 되지 않은 지역이라 1신도시에 비해 주거 편의성이 크게 떨어진다. 즉 신도시내에서 해결이 어려울 경우 경부고속도로 건너편의 1신도시와 수원시 남부지역으로 이동해야할 판국이 된다.
또한 2신도시의 면적이 1신도시에 비해 두 배 가량이라는 점도 약점이다. 현재의 주택시장 상황상 동탄2신도시 개발은 늦춰질 수 밖에 없으며, 이 경우 2신도시 초기 입주자들은 '공사장'에 살아야한다는 점도 문제점으로 지적되고 있다.
동탄1신도시 현지 중개업소 관계자는 "2신도시 분양이 가시화되면서 1신도시 기존 아파트 거래와 시세는 압박을 받고 있는 상태"라며 "하지만 분양이 마무리되고 시장이 정상적으로 상황이 된다면 1, 2신도시는 상생구도로 갈 수 밖에 없을 것이며 신도시 상승효과는 그 때가서 나타나게 될 것"이라고 기대감을 비췄다.
▶글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”
[뉴스핌] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
