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부동산 거래시 피해 막는 방법 A에서 Z까지

부동산 등기, 맹신은 금물..매도자 취득경위 확인해야
대리인 실제 권한 있는지 확인..권리관계 보험도 있다

  • 기사입력 : 2018년12월02일 06:25
  • 최종수정 : 2018년12월02일 06:25
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[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # A씨는 지난 2016년 5월 B씨로부터 경기도 남양주 소재 아파트를 매입했다. 그런데 입주 후 몇 달이 지나자 C씨가 해당 아파트에 대한 소유권을 주장하며 A를 상대로 소송을 제기했다. 알고 보니 B씨는 자신의 남편을 살해한 후 남편 명의인 아파트를 자신의 명의로 옮기고 A씨에게 이를 되팔았던 것.

A씨는 남편의 상속인이 아닌 B씨에게 아파트를 샀기 때문에 해당 아파트에 대한 소유권을 주장할 수 없게 됐다. 법원은 A씨가 아파트 거래시 확인했던 "부동산 등기부등본의 공신력이 없다"며 A씨가 실제 소유권자인 C씨에게 소송비용과 아파트를 물어줘야 한다고 판결했다.

부동산 등기부등본의 불완전성에 대한 논란이 들끓고 있다. 청와대 게시판에는 법원의 판결을 이해할 수 없다는 글이 쇄도했다. 등기부등본의 발급 주체가 법원인데 법원이 등기부등본의 공신력을 부정한다면 무엇을 믿고 집을 사야 하느냐는 문의다.

전문가들은 '부동산 등기제도'가 실제 권리관계를 모두 반영하지 못하기 때문에 이러한 상황이 벌어질 수 있다고 설명했다. 부동산 매매계약을 체결할 때 유의할 점을 짚어봤다.

[사진=게티이미지뱅크]

◆ 부동산 등기, 맹신은 금물..매도인 취득경위 확인해야

"부동산 등기만 믿어서는 불완전한 거래가 될 수 있습니다. 법조계에서는 예전부터 제도를 개선해야 한다는 논의가 있었지만 실제로 반영되지 않고 있습니다."

이승환 법무법인 넥서스 변호사는 등기는 그 자체로 완벽하지 않기 때문에 부동산 거래시 등기만 믿는 것은 위험하다고 강조했다.

그는 "부동산 매매계약을 할 때 이러한 위험을 방지하려면 매도인이 부동산을 어떤 경위로 취득했는지를 가능한 범위 안에서 확인할 필요가 있다"고 설명했다. 예컨대 매도인이 이전 소유자로부터 집을 살 때 작성했던 매매계약서를 보여달라고 부탁하는 방법을 생각해 볼 수 있다.

하지만 매매계약이 체결되기 전이라면 매도인이 매수인에게 과거 매매계약서를 보여줄 의무는 없다. 이럴 경우에는 매수인이 매매계약을 체결할지 여부를 신중히 판단해야 한다. 물론 부동산 매매는 거액이 오가기 때문에 매수인들이 신중히 결정을 내리지만 의심스러운 부분이 있다면 조심해야 한다는 의미다.

그래도 매수인이 위와 같은 상황으로 피해를 입는다면 어떻게 해야 할까. 이승환 변호사는 "매도인에게 자력이 있다면 매수인이 매도인을 상대로 부당이득반환을 요구해서 매매대금을 돌려받을 수 있다"고 말했다.

부당이득반환청구는 권리행사 개념으로 이해하면 된다. 소송 전 단계에서는 매수인이 서면이나 문자와 같은 방법으로 매도인에게 매매대금의 반환을 요구할 수 있다. 구두로 요구하는 것도 가능하지만 만약에 소송을 걸 가능성에 대비한다면 문서 형태가 더 좋다.

매수인이 부당이득반환청구를 했을 때 매도인이 자진해서 돈을 돌려주면 문제가 없겠지만 그렇지 않으면 소송을 제기해야 한다. 매도인이 자력이 없어서 매수인의 부당이득반환 요구에도 대금을 돌려주지 못하는 상황이 이에 해당한다.

소송 결과 매수인이 이기면 매도인의 재산에 대해 강제집행(채무자 재산 압류)을 할 수 있게 된다. 하지만 매도인에게 강제집행할 만한 재산이 없다면 매수인이 소송에서 이겨도 금전을 회수하지 못하는 상황이 벌어진다.

◆ 대리인 실제 권한 있는지 확인..권리관계 보험도 있다

이승환 변호사는 "부동산 거래를 할 때 매도인의 대리인으로 나온 사람이 권한을 제대로 갖췄는지 잘 확인해야 한다"고 강조했다.

예컨대 남편 명의인 아파트를 거래하는데 부인이 대리인 자격으로 나왔다면서 도장과 신분증을 들고 와 계약을 체결하는 경우가 있다. 이럴 때는 남편에게 전화를 걸어 부인에게 실제 권한을 위임했는지 확인하는 게 좋다.

배우자가 일방적으로 다른 배우자 명의의 부동산을 처분하는 것은 무효라고 법원에서 판결한 사례들이 있기 때문이다. 또한 남편에게 전화로 확인할 때는 녹취를 해서 나중에 진술을 번복하지 못하도록 해야 한다.

이밖에 보험상품을 활용하는 방법도 있다. 더케이(The-K)손해보험은 '내 집 마련 부동산 권리보험(소유권용)'을 판매하고 있다. 부동산 거래에서 권리관계 문제로 손해를 입을 경우 보상해주는 상품이다.

매매계약서를 작성한 후 잔금납입 7일 전까지(영업일기준) 더케이손해보험에 연락하면 이 상품에 가입할 수 있다. 보험청약 이후에는 부동산관련 전문회사에서 권리조사를 실시한다. 이에 따라 저당권, 임대차관련 사항을 비롯해 매수인이 모르고 지나갈 수 있는 부동산 거래사고 위험을 줄일 수 있다.

또한 서류(등기서류, 신분증 등) 위조나 이중매매로 매수자가 부동산 매입과정에서 손해를 입었을 때 '매매대금 전액'과 '소송비용'을 보장받을 수 있다.

더케이손해보험 관계자는 "잔금을 치르는 날 보험료를 한 번 납부하면 해당 부동산을 매도하는 시점까지 보장받을 수 있다"며 "만약 부동산을 계속 보유한다면 보장받는 기간도 그만큼 늘어난다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

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