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[뉴욕=뉴스핌 김민정 특파원] 8년간 지속한 미국 상업용 부동산의 호황을 두고 전망이 엇갈리고 있다. 이익 증가율이 둔화하며 올해 호황기가 종료될 것이라는 전망이 나오는 반면 물가 상승기 임대료 상승으로 추가 강세 여력이 있다는 분석도 제기된다.

모간스탠리(Morgan Stanley)는 29일(현지시각) 보고서에서 "2017년은 미국 상업용 부동산 강세의 끝을 볼 것"이라고 밝혔다.

보고서에 따르면 상업용 부동산 시장의 최대 위험은 순영업이익 증가율 둔화다. 모간스탠리는 상업용 부동산이 내는 매출에서 영업비용을 제외한 순영업이익 증가율이 둔화할 것이라고 내다봤다.

<사진=블룸버그>

◆ "상업용→주거용으로 시선 돌려라"

모간스탠리에 따르면 상업용 부동산 가격은 10년 전 부동산 위기 이전 기록한 최고치를 넘어섰지만, 상업용 부동산 임대로 벌어들이는 수익은 위기를 맞이하고 있다.

보고서는 "상업용 부동산 가격을 유지하려면 순영업이익 증가율이 금리 상승과 엄격해진 임대 규칙을 넘어서 상승해야 한다"면서 "그러나 현실은 지난 긴축 사이클과는 달리 순영업이익 증가 속도가 둔화하고 있음을 보여준다"고 설명했다. 결국, 상업용 부동산 시장이 1990년대 초반과 2008년 침체기로 들어가지 않더라도 평가가치가 떨어질 수 있다는 판단이다.

실제로 뉴욕시의 상업용 부동산 대출은 지난해 완만한 위축을 기록하며 시장의 후퇴 가능성을 보여줬다. 대출조사분석기관 크레디파이(CrediFi)에 따르면 지난해 뉴욕시의 상업용 부동산 대출은 총 820억 달러로 1년 전보다 17% 감소했다.

모간스탠리는 투자자들에 상업용 부동산과 연관된 섹터의 비중을 축소하기를 권고하고 주거용 주택시장과 관련된 업종 비중을 확대할 것을 추천했다. 로우스(Lowe's)와 홈디포(Home Depot)와 같은 주택 관련 소매업체도 투자 추천 종목이다.

◆ 리플레이션 시대, 임대료 상승…"호황 아직 안 끝났다"

세계 최대 자산운용사 블랙록(Blackrock)은 지난주 대조적인 의견을 내놨다. 리플레이션(물가 상승), 경쟁력 있는 임대료 수익률과 영업이익 증가 기대로 상업용 부동산 시장 강세 여력이 아직 남았다는 분석이다.

블랙록은 지난 기준금리 인상 기간 중 회복력 있는 임대료 수입이 미국 부동산 시장의 수익성을 지지해 왔다면서 물가가 오르는 동안 상업용 부동산의 임대료가 오를 수 있다고 강조했다.

특히 블랙록은 부채가 띄웠던 지난번과 현재 상업용 부동산 호황이 다르다고 판단했다. 부동산 개발 활동이 가라앉아 있고 신용 접근성이 더욱 엄격해졌기 때문이다. 10년 만기 국채와 비교한 부동산 가치 대비 영업이익률도 20년간 평균치에 머물면서 안정적이라는 지적이다. 

그러면서 "미국 상업용 부동산은 저수익 여건에서 향후 몇 년간 매력적인 총수익을 가져다줄 것"이라며 "가치 상승에 따른 이익은 둔화하겠지만, 리플레이션 여건에서 영업이익이 증가할 것"이라고 말했다.

여전히 수요도 탄탄하다고 진단했다. 블랙록은 "최근 '글로벌 인스티튜셔널 리밸런싱 서베이(Global Institutional Rebalancing Survey)'에서 응답자의 약 절반가량은 올해 부동산 비중을 증가시킬 것이라고 답했다"고 전했다.

[뉴스핌 Newspim] 김민정 특파원 (mj72284@newspim.com)